Mikrobyty a bytová výstavba v Praze
Institut plánování a rozvoje analyzuje novou bytovou výstavbu v Praze 9 a Praze 5.
Obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti.
Co se děje?
V posledních letech v Praze dochází k významnému rozmachu mikrobytů, které často mají méně než 23 metrů čtverečních a svým vzorem připomínají hotelové pokoje[1]. Developeři využívají mezer v legislativě, což jim umožňuje kolaudovat tyto prostory jako ubytovací jednotky či ateliéry. Tím obcházejí omezení spojená s trvalým pobytem a komplikacemi při získání hypotéky. Tyto mikrobyty jsou oblíbené mezi investory, kteří je pronajímají zejména studentům a zahraničním pracovníkům. Průměrná cena za metr čtvereční mikrobytů je výrazně vyšší než u větších bytů a trend jejich zmenšování pokračuje, což odráží změny v preferencích bydlení[1].
Institut plánování a rozvoje analyzuje novou bytovou výstavbu, kde v Praze 9 a Praze 5 aktuálně vzniká 14,5 tisíce nových bytů. Ceny těchto bytů vzrostly za posledních deset let o 90 %, což demonstruje pokračující dynamiku trhu s nemovitostmi ve městě[2]. Toto ukazuje nejen na rozmach mikrobytů, ale i na růst celkové bytové výstavby v důležitých městských lokalitách. Výstavba reaguje na poptávku po moderním bydlení, přesto nejde o jediné řešení bydlení v Praze[2].
Zdroje:
Institut plánování a rozvoje analyzuje novou bytovou výstavbu v Praze 9 a Praze 5.
Přehled citací
Plocha jednotky určené k vlastnímu bydlení by podle našeho názoru neměla být menší než 25 metrů čtverečních.
Rozdíl mezi cenou za metr čtvereční u malého bytu a větší jednotky může být až 30 tisíc korun za metr čtvereční. To je hlavní motivace developerů, protože většina nákladů je stejných nebo podobně vysokých u větších i menších bytů.
Velmi malé bytové jednotky jsou v Praze velkým tématem. Nemovitosti v hlavním městě jsou velmi drahé, proto řada zájemců o koupi bytu zvažuje ty nejúspornější varianty, často na nejnižší hranici velikosti bytových jednotek.
Kdo si polepší, kdo tratí?
Investoři (soukromí a institucionální)
Investoři těží z masivní poptávky po mikrobytech a malometrážních jednotkách, kupují velkou část nabídky k dalšímu pronájmu a zhodnocení.
Zájemci o vlastní bydlení (kupující)
Kupujícím pro vlastní bydlení klesá dostupnost přiměřeně velkých bytů; jsou tlačeni do menších jednotek kvůli cenám a rostoucím hypotečním nákladům.
Developerské společnosti
Developerské společnosti profitují z vysoké poptávky po malometrážních jednotkách a zvyšujících se cen, zároveň čelí reputačním, regulačním a povolovacím rizikům (kritika, tlak na regulaci, složitá kolaudace).
Banky / hypoteční instituce
Banky čelí komplikacím při financování malometrážních jednotek, zvláště pokud jsou právně označeny jako ubytovací jednotky nebo ateliéry, a jsou pod tlakem regulatorních změn v hypotečním trhu.
Město Praha a obce (samostatné subjekty)
Města a obce mohou využít projekty dostupného nájemního bydlení ke zlepšení sociální dostupnosti, ale čelí byrokracii, nedostatku pozemků a potřebě dlouhodobého financování.
Institucionální investoři / fondy
Fondy a institucionální hráči zvyšují poptávku po nájemních projektech (BTR), akcelerují idustrializovanou výstavbu nájemních bytů a mění strukturu nabídky na trhu.
Nájemníci (nájemní spotřebitelská skupina)
Růst poptávky po nájemních bytech a převod částí nabídky do krátkodobého pronájmu zvyšuje ceny nájmů a snižuje dostupnost pro méně majetné skupiny obyvatel.
Platformy krátkodobého pronájmu (např. Airbnb)
Krátkodobé ubytovací platformy rozšířily nabídku pro turisty a vytvořily nové podnikatelské příležitosti, zároveň ale odčerpávají byty z dlouhodobého nájemního trhu a vyvolávají tlak na regulaci.
Dříve jsme psali...
Rodina Valových přestaví bývalé sídlo odborových svazů na více než 600 mikrobytů
600+
Počet mikrobytů
(5. 8. 2025)
23 m²
Plocha bytů na Žižkově
(5. 8. 2025)
56%
Nárůst zájmu Q2/2025
(5. 8. 2025)
180k Kč/m²
Prům. cena za m² garson.
(5. 8. 2025)
77 m²
Prům. plocha nových bytů
(24. 9. 2025)
9,9 mil. Kč
Prům. cena bytu
(24. 9. 2025)
Co a kdy?
Příbuzná témata
Co se děje
Přechod k mikrobytům a jejich kolaudaci jako ubytovací jednotky
Srovnání před a po
Průměrná plocha nových bytů cca 90 m² (před 10 lety)
Průměrná plocha nových bytů klesla na ~77 m²; nárůst mikrobytů kolem 20–25 m²
Byty byly běžně kolaudovány jako byty s možností trvalého pobytu a hypotéky
Developeři kolaudují jednotky jako "ubytovací jednotky"/"ateliéry" → nemožnost trvalého pobytu | komplikace s hypotékou
Nižší zájem o mikrobyty a nižší ceny v přepočtu na metr u malometrážních jednotek
Vyhledávání mikrobytů +56 % (Q2 2025 vs Q2 2024); cena za m² u garsonek >180 tis. Kč, některé mikrobyty >200 tis.; průměrná cena nových bytů +90 % na ~9,9 mil. Kč
Klíčové postavy
International Comparison
Přehled citací
Jan Pohorský
mluvčí Skanska Residential"Na trhu sledujeme i trend zmenšování bytů na úroveň, která už neodpovídá ani potřebám bydlení jednotlivce. Plocha jednotky určené k vlastnímu bydlení by podle našeho názoru neměla být menší než 25 metrů čtverečních."
Hana Kontriš
manažerka oborových služeb"Velmi malé bytové jednotky jsou v Praze velkým tématem. Nemovitosti v hlavním městě jsou velmi drahé, proto řada zájemců o koupi bytu zvažuje ty nejúspornější varianty, často na nejnižší hranici velikosti bytových jednotek,"
Josef Lebeda
odborník na nákupy nemovitostí, Resimo"Rozdíl mezi cenou za metr čtvereční u malého bytu a větší jednotky může být až 30 tisíc korun za metr čtvereční. To je hlavní motivace developerů, protože většina nákladů je stejných nebo podobně vysokých u větších i menších bytů,"
Lukáš Maděra
ředitel prodeje a zákaznické péče, Skanska Residential"Trend nákupů malých bytů je tu už dlouho a důvod ke změně nepřichází, pravděpodobně tomu tak tedy bude i do budoucna. Na menší velikost nových bytů si podle všeho zvykají nejen klienti svým životním stylem, ale také například výrobci nábytku a vybavení pro domácnosti,"
Vít Soural
projektový manažer, Flat Zone"Přibývá bytů, které mají kolem dvaceti metrů čtverečních. Před pěti lety by se tomu kupec vysmál,"
František Brož
analytik portálu Cenovámapa.org"Letos k trendu zmenšování bytů nejvíce přispěl projekt Rezidence Depo Grébovka od PSN,"
František Šudřich
obchodní ředitel, Trikaya"Snížením plochy stavitelé snižují cenu nemovitosti na přijatelnou hodnotu pro kupující,"
IPR
"Tempo, jakým mizí nové byty z ceníků developerských projektů, předčilo veškerá naše očekávání. Částečně je ale vysoká míra prodaných či rezervovaných bytů dána také tím, že na trhu bylo začátkem září poměrně málo uvedených projektů ve fázi prodeje,"
Marcel Soural
předseda představenstva, Trigema"Dochází k miniaturizaci bytů. Aby developeři snížili jejich cenu, dávají do prodeje menší byty,"
Jan Koubík
manažer firmy Bemett"Výměra bytů v Praze i Brně nám průběžně klesá už posledních pět let,"
Historický kontext
Vysvětlení pojmů
Kvíz: Mikrobyty v Praze
Česko
stát ve střední Evropě
Kontinent: Evropa
Hlavní město: Praha
Rozloha: 78.87 tis. km²
Populace: 10.91 mil. (leden 2025)
Měna: koruna česká (8. února 1993 - dosud)
HDP: 250.68 mld. CZK (leden 2019)
Data pocházejí z datové položky WikiData
Strojově generováno
Veškerý obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti. Je určen pro získání rychlého přehledu a orientace. Ověřené informace naleznete v původních článcích Hospodářských novin, které jsou uvedené v odkazech u jednotlivých témat.
Poslední aktualizace: 3. 10. 2025 2:33:01