Hypotéka je forma zajištění, kdy dlužník ručí svou nemovitostí za splacení dluhu. Nemovitost zůstává ve vlastnictví dlužníka, ale věřitel získává přednostní právo na uspokojení své pohledávky z této nemovitosti v případě nesplácení. Věřitel může nemovitost prodat a uhradit dluh z výtěžku, nebo se stát jejím vlastníkem, pokud se nenajde kupec.
Ceny, hypotéky a dostupnost bydlení v Česku
Na Summitu stavebního rozvoje politici a developeři řešili dostupnost bydlení v Česku
Mizící téma o
ekonomice a společnosti
Obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti.
2 minuty čtení
Co se děje?
Český trh s bydlením nadále čelí výzvám v podobě rostoucích cen nemovitostí a nájmů, což výrazně zhoršuje dostupnost bydlení. Meziročně se ceny bytů zvýšily o 10 %, což je důsledek silné poptávky a vysokého zájmu o hypotéky [2]. V červenci 2025 objem nově poskytnutých hypoték dosáhl 37,8 miliardy korun, což představuje meziměsíční nárůst o 2 % [11]. Nesplácené hypoteční dluhy zaznamenaly nárůst o 7 % v prvním čtvrtletí 2025[1].
Nedostatek stavebních povolení klesl na nejnižší úroveň za 25 let, což může dále zvyšovat ceny nemovitostí [10]. Investiční zájmy pokračují, což ukazuje na trvalý zájem investorů o nemovitosti navzdory rostoucím cenám [5].
Rozdíl mezi nabídkovou a skutečnou prodejní cenou bytů v Praze dosahuje až třiceti procent, přičemž na trhu chybí přesná data [12]. Trh je rovněž narušen tím, že až 30 % atraktivních bytů se letos prodává formou cenové aukce, kde vítězí nejvyšší nabídka, což naznačuje další tlak na růst cen [11].
Na summitu stavebního rozvoje politici a developeři diskutovali o bytové krizi a řešení vidí v investicích do nájemního bydlení, což je považováno za efektivnější než investice do dopravních staveb [13]. Nedostatek nových bytů a složitá legislativa prodražují a brzdí dostupnost bydlení, s diskusí o pěti scénářích, které by mohly vést k poklesu cen bytů, i když jejich pravděpodobnost je nízká [9].
Zdroje:
Nejnovější
Na Summitu stavebního rozvoje politici a developeři řešili dostupnost bydlení v Česku
18. 9. 2025: Většina lidí by řešila bytovou krizi investicemi do nájemních bytů na úkor dopravních staveb
Dopady
Kdo si polepší, kdo tratí?
Mladí zájemci o bydlení (18–35)
Vysoké sazby a přísnější podmínky úvěrů podstatně snižují šanci mladých dosáhnout na hypotéku a pořízení vlastního bydlení, což oddaluje založení domácnosti. Mnozí jsou odkázáni na rodinnou pomoc nebo se stěhují do nájmu či do regionů.
Nájemníci
Rostoucí nájmy a slabá dostupnost vlastnického bydlení zhoršují finanční zátěž nájemníků, zejména ve městech. Zvýšené náklady tlačí část domácností k přesunu do méně atraktivních lokalit nebo ke snížení životní úrovně.
Developeři
Silná poptávka a vysoké ceny jejich projekty krátkodobě podporují, zároveň je tlumí rostoucí náklady a zdlouhavé povolovací procesy, které brání rozjezdu nových projektů. Výsledkem je tlak na marže, odkládání některých staveb a vyšší nejistota.
Investiční fondy a institucionální investoři
Fondy a institucionální investoři rozšiřují poptávku po nájemních a investičních bytech, kupují celé projekty a snižují tak dostupnou nabídku pro retailové kupce, čímž dále zvyšují ceny.
Stavebnictví (firmy a dodavatelé)
Rostoucí ceny stavebních materiálů a omezené kapacity (nedostatek materiálu a pracovníků) zvyšují náklady na výstavbu a omezují schopnost rychle navyšovat nabídku nových bytů. To podporuje další zdražování.
Obce / územní plánování (místní samosprávy)
Zdlouhavé schvalování územních plánů a lokální odpor (NIMBY) zpomaluje povolování výstavby a omezuje nabídku nových bytů; na druhé straně obce mohou programy dostupného bydlení iniciovat a uvolnit pozemky.
Banky a věřitelé
Banky profitují z úvěrového obchodu během poptávkového oživení, zároveň ale čelí rizikům ze zhoršení platební schopnosti klientů při zdražení sazeb a musí zpřísňovat úvěrová pravidla. To omezuje objem nově poskytnutých hypoték.
Kontext
Dříve jsme psali...
Experti debatovali o dostupnosti bydlení v Česku na setkání Hospodářských novin
Nedostatek nových bytů a složitá legislativa výrazně prodražují a brzdí dostupnost bydlení v Česku. Jak zlomit začarovaný kruh?
Rozdíl mezi nabídkovou a skutečnou prodejní cenou bytů dosahuje třiceti procent
Rozdíl mezi nabídkovou a skutečnou prodejní cenou bytů v Praze dosahuje až třiceti procent, přičemž na trhu chybí přesná data. Jak ušetřit při koupi?
Cenové aukce se při prodeji bytů v Česku stávají opět běžnou praxí
Až 30 procent atraktivních bytů v Česku se letos prodává formou cenové aukce, kde vítězí nejvyšší nabídka. Jak aukce ovlivní ceny?
Dominik Rusinko z ČSOB Private Banking komentuje růst hypoték a regulaci nájmů v Česku.
Objem nově poskytnutých hypoték v červenci vzrostl na 37,8 miliardy korun, což je meziměsíční nárůst o dvě procenta. Co radí ekonom?
V Česku za první pololetí počet stavebních povolení klesl na nejnižší úroveň za 25 let
Počet vydaných stavebních povolení v Česku za první pololetí poprvé spadl pod 30 tisíc, což může vést k dalšímu zdražování bytů. Dražší byty na obzoru
Fakta
Související
Příbuzná témata
Ještě není...
International Comparison
Jak šel čas
Historický kontext
💰
rok 2021
Rekordní objem sjednaných hypoték — cca 560 miliard korun
Stalo se v reakci na rekordně nízké hypoteční sazby a silnou poptávku po nemovitostech.
Podpořilo prudký růst cen nemovitostí a zvýšilo tlak na dostupnost bydlení.
Nejvyšší objem poskytnutých hypoték v historii
📉
říjen 2022
Prudký propad objemu poskytnutých hypoték (řádově z desítek miliard na jednotky miliard)
Stalo se v reakci na zpřísnění pravidel pro hypotéky a růst úrokových sazeb ČNB.
Ochladilo poptávku po koupi bytů a omezilo trh s nemovitostmi (pokles prodejů).
Objem hypoték v říjnu 2022 výrazně níže než v říjnu 2021 (7,2 mld vs. 40,4 mld podle zdrojů)
🏷️
leden 2024
Snížení DPH u většiny nových bytů na 12 %
Stalo se v reakci na legislativní změnu platnou od ledna 2024 (úprava DPH u novostaveb).
Krátkodobě podpořilo prodeje některých nových projektů (výraz v marketingu developerů).
Snížení z předchozí sazby 15 %
⚠️
srpen 2024
Deloitte Property Index: Česko má nejhorší dostupnost vlastnického bydlení v Evropě (13,3 hrubých ročních mezd na 70m²)
Stalo se v reakci na dlouhodobý růst cen nemovitostí a pomalou produkci nových bytů.
Potvrzuje strukturální nerovnováhu mezi poptávkou a nabídkou a zhoršuje politický tlak na řešení dostupnosti.
Česko v indexu 2024 na posledním místě ze srovnávaných zemí
🏗️
první pololetí 2024
Počet vydaných stavebních povolení pod 30 tisíc — nejnižší úroveň za 25 let
Stalo se v reakci na problémy v povolovacím procesu (nový stavební zákon, digitalizace, administrativní překážky).
Omezení budoucí nabídky nových bytů — další tlak na růst cen a zhoršení dostupnosti bydlení.
Nejnižší roční/pololetní úroveň povolení za 25 let
📈
první čtvrtletí 2025
Meziroční nárůst průměrných cen bytů o cca 10 % (dle ČSOB)
Stalo se v reakci na pokles inflace, růst reálných mezd a mírné zlevňování sazeb, které oživilo poptávku.
Znovu oživilo hypoteční trh a zvýšilo tlak na ceny nemovitostí.
Růst pořadí cen po korekci v předchozích období
📊
červenec 2025
Objem nově poskytnutých hypoték dosáhl 37,8 miliardy korun (měsíční údaj)
Stalo se v reakci na částečné oživení hypoteční poptávky a vyšší aktivity bank a stavebních spořitelen (Hypomonitor).
Ukazuje živější hypoteční trh, což může zvýšit poptávkový tlak na nemovitostním trhu.
Meziměsíční nárůst o 2 % (červenec vs. červen podle Hypomonitoru)
Co to je?
Vysvětlení pojmů
Co to je
Jak to funguje
Hypotéka vzniká zápisem do pozemkového a hypotečního rejstříku na základě hypotekární smlouvy nebo rozhodnutí soudu či správního orgánu. Dlužník si půjčí peníze a jako záruku poskytne svou nemovitost. Pokud dlužník přestane splácet, věřitel má právo nemovitost prodat a získané prostředky použít k úhradě dluhu, což snižuje jeho úvěrové riziko.
Proč je to důležité
Hlavním účelem hypotéky je zmírnění úvěrového rizika věřitele. Pokud dlužník nemůže platit, věřitel má jistotu, že může získat zpět své peníze prodejem zastavené nemovitosti. Pro dlužníka to znamená možnost získat úvěr za výhodnějších podmínek, protože věřitel má zajištěnou návratnost své investice. Hypotéka je tak důležitým nástrojem financování.
Otestujte se
Kvíz: Český trh s bydlením (2025)
Česko
stát ve střední Evropě
Kontinent: Evropa
Hlavní město: Praha
Rozloha: 78.87 tis. km²
Populace: 10.91 mil. (leden 2025)
Měna: koruna česká (8. února 1993 - dosud)
HDP: 250.68 mld. CZK (leden 2019)
Data pocházejí z datové položky WikiData
Strojově generováno
Veškerý obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti. Je určen pro získání rychlého přehledu a orientace. Ověřené informace naleznete v původních článcích Hospodářských novin, které jsou uvedené v odkazech u jednotlivých témat.
Poslední aktualizace: 3. 10. 2025 2:34:32