Hypotéka je forma zajištění, kdy dlužník ručí svou nemovitostí za splacení dluhu. Nemovitost zůstává ve vlastnictví dlužníka, ale věřitel získává přednostní právo na uspokojení své pohledávky z této nemovitosti v případě nesplácení. Věřitel může nemovitost prodat a uhradit dluh z výtěžku, nebo se stát jejím vlastníkem, pokud se nenajde kupec.
Hypoteční trh a změny fixací v ČR 2025-2026
Společnost Finemo hlásí v prvním pololetí 2025 rekordní zájem o reverzní hypotéky mezi českými seniory.
Mizící téma o
ekonomice
Obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti.
2 minuty čtení
Co se děje?
Během prvního pololetí roku 2025 poskytly banky a stavební spořitelny v České republice nové hypotéky v celkové výši 150 miliard korun, což představuje meziroční nárůst o 50 miliard korun [4]. V dubnu 2025 banky poskytly hypotéky za 32,2 miliardy korun, přičemž průměrná úroková sazba klesla na 4,65 %, což snížilo měsíční splátky dlužníkům zhruba o 1100 Kč oproti loňsku [1]. Počet nově sjednaných hypoték v dubnu dosáhl 6389, s podílem refinancovaných úvěrů 19,3 % [1].
V květnu 2025 objem refinancovaných hypoték vzrostl na 6,9 miliardy korun díky pokračujícímu snižování úrokových sazeb [2]. Celkový objem hypoték za leden až červenec 2025 dosáhl 222 miliard korun, s červencovým objemem 37,8 miliardy korun [5]. Přestože průměrná výše nové hypotéky v Česku dosáhla téměř 4,08 milionu korun [1], běžná domácnost podle centrální banky na tuto částku nedosáhne bez nadprůměrného příjmu [3].
V letech 2025 a 2026 skončí fixace statisícům českých domácností, což povede ke zvýšení měsíčních splátek kvůli vyšším úrokovým sazbám [6].
Společnost Finemo zaznamenala v prvním pololetí 2025 rekordní zájem o reverzní hypotéky mezi českými seniory. Tyto hypotéky umožňují seniorům získat peníze výměnou za zástavu domu, ale kvůli vysokým úrokům a rizikům mohou znamenat finanční zátěž pro dědice [7].
Zdroje:
Nejnovější
Společnost Finemo hlásí v prvním pololetí 2025 rekordní zájem o reverzní hypotéky mezi českými seniory.
26. 8. 2025: Reverzní hypotéky umožňují seniorům získat peníze výměnou za zástavu domu, ale kvůli vysokým úrokům a dalším rizikům mohou výrazně zatížit dědice.
Dopady
Kdo si polepší, kdo tratí?
Domácnosti s refixacemi 2020–2021
Tisíce domácností, které měly pětileté fixace z let 2020–2021, budou čelit masivním refixacím v letech 2025–2026 a mohou zaznamenat významné navýšení splátek.
Česká národní banka
ČNB svými rozhodnutími o základní sazbě a regulatorními pravidly významně ovlivňuje cenu hypoték i dostupnost úvěrů; její uvolňování snižuje sazby, předchozí zpřísnění snižovalo poptávku.
Banky a stavební spořitelny
Finanční domy těží z vyšších objemů obchodů a z oživení trhu i refinancování, zároveň čelí riziku vlny refixací, nákladům na zdroje a provozním kapacitám.
Domácnosti (žadatelé o hypotéky)
Spotřebitelé čelí horší dostupnosti bydlení a vyšším měsíčním splátkám kvůli vyšším průměrným hypotečním sazbám; část jich však získává úlevu díky poklesu sazeb a refinancování.
Hypoteční zprostředkovatelé (makléři)
Makléři mají příležitost na zvýšeném zájmu o hypotéky a refinancování, ale bankovní omezení provizí a storno podmínek snižují jejich provize a motivaci k přetahování klientů.
Menší banky (Moneta, Air Bank, Fio)
Menší banky agresivně snižují sazby, aby získaly tržní podíl a přetahují klienty refinancováním, čímž zvyšují konkurenci na trhu.
Developerský trh (developeři)
Developeři nadále profitují z vysoké poptávky a růstu cen, ale zhoršená dostupnost hypoték a potenciální pokles poptávky může omezit prodeje a vyvíjet tlak na ceny.
Kontext
Dříve jsme psali...
Statisícům Čechů letos a příští rok skončí fixace hypoték za rekordní objem
Statisícům domácností v Česku letos a příští rok skončí fixace hypoték, což povede k výraznému zvýšení měsíčních splátek kvůli vyšším úrokovým sazbám. Tipy, jak ušetřit
Objem hypoték v červenci stoupl o dvě procenta na 37,8 miliardy korun
Objem hypoték v červenci 2025 vzrostl na 37,8 miliardy korun a za leden až červenec dosáhl 222 miliard. Vývoj sazeb a splátek
Banky v Česku letos za první pololetí poskytly hypotéky za 150 miliard korun.
Objem nově sjednaných hypoték v Česku za první půlrok 2024 meziročně vzrostl o 50 miliard korun na 150 miliard. Kdo na hypotéku dosáhne?
Průměrná hypotéka v Česku dosáhla podle ČNB téměř 4 miliony korun
Na průměrnou hypotéku v Česku dnes běžná domácnost nedosáhne bez nadprůměrného příjmu přes 93 tisíc korun čistého měsíčně. Kdo ještě dosáhne na byt?
Klesající úrokové sazby mění strategii dlužníků na českém hypotečním trhu.
Objem refinancovaných hypoték v květnu vzrostl na 6,9 miliardy Kč díky poklesu úrokových sazeb. Kolik můžete ušetřit?
Fakta
Související
Příbuzná témata
Ještě není...
International Comparison
Jak šel čas
Historický kontext
📈
rok 2008
Průměrná hypoteční sazba se přiblížila historickému maximu kolem 5,82 %.
Růst sazeb vedl k výraznému zdražení hypoték a zvyšoval měsíční splátky žadatelů.
Zpomalil poptávku po hypotečních úvěrech a zvýšil nároky na bonitu žadatelů.
Rekordní úroveň sazeb (5,82 %) uvedena jako historické maximum.
📉
březen 2016
Průměrná hypoteční sazba klesla pod dvě procenta (okolo 1,97 %).
Období velmi nízkých sazeb, které zlevnilo financování bydlení.
Podpořilo silný nárůst poptávky po hypotékách v následujících letech.
Výrazně nižší sazby než v předchozích letech (oproti vrcholu 2008).
🛡️
říjen 2018
Česká národní banka zavedla (doporučila) makroobezřetnostní limity DTI a DSTI při poskytování hypoték.
Cílem opatření bylo omezit nadměrné zadlužování domácností po zkušenostech s rychlým růstem trhu.
Zpřísnila přístup některých žadatelů k hypotečnímu financování; ovlivnila strukturu poptávky.
🏦
rok 2020
Rok rekordní hypoteční aktivity: banky a stavební spořitelny poskytly na bydlení objem kolem 313 miliard korun.
Nízké sazby a silná poptávka po nemovitostech v době pandemie podpořily rekordní objemy poskytnutých úvěrů.
Rostoucí objemy vytvářely vysoký hypoteční portfoliový objem bank a tlak na kapacity zprostředkovatelů.
Velmi vysoký objem v porovnání s předchozími lety.
📊
rok 2021
Další rekordní rok hypotečního trhu: celkové objemy dosáhly stovek miliard (uvedeny statistiky roku 2021 jako mimořádné).
Pokračování boomu z nízkých sazeb a zvýšené investiční a rezidenční poptávky.
Vytvoření velkého základu hypoték s nízkými fixacemi, který později znamenal riziko refixací.
Rok 2021 označen v textech jako období hypotečních žní (výjimečné objemy).
⚠️
přelom let 2022 a 2023
Hypoteční sazby dosáhly vrcholu kolem šesti procent u některých fixací.
Rychlé zvyšování sazeb souviselo s utažením měnové politiky ČNB a růstem tržních sazeb.
Výrazné zdražení měsíčních splátek, ochlazení trhu a pokles objemů nových hypoték.
Sazby se vrátily k úrovním srovnatelným s rekordy z roku 2008.
⬇️
rok 2024
ČNB zahájila cyklus snižování základních sazeb a trh začal vykazovat známky oživení poptávky po hypotékách.
Postupné uvolňování měnové politiky a mírné snižování tržních sazeb (úrokových swapů) umožnilo bankám částečně zlevnit produkty.
Přispělo k postupnému oživení hypoteční aktivity, ale sazby zůstaly z historického pohledu relativně vysoké.
⏳
roky 2025 a 2026
Končí fixace u velkého objemu hypoték (v textu uváděn objem bezmála 628 miliard korun).
Velká část portfolia tvořená pětiletými fixacemi z let 2020–2021 přechází do refixace.
Očekávaný tlak na domácnosti při refixaci sazeb (možné zvýšení měsíčních splátek) a potenciál pro zvýšený zájem o refinancování.
Co to je?
Vysvětlení pojmů
Co to je
Jak to funguje
Hypotéka vzniká zápisem do pozemkového a hypotečního rejstříku na základě hypotekární smlouvy nebo rozhodnutí soudu či správního orgánu. Dlužník si půjčí peníze a jako záruku poskytne svou nemovitost. Pokud dlužník přestane splácet, věřitel má právo nemovitost prodat a získané prostředky použít k úhradě dluhu, což snižuje jeho úvěrové riziko.
Proč je to důležité
Hlavním účelem hypotéky je zmírnění úvěrového rizika věřitele. Pokud dlužník nemůže platit, věřitel má jistotu, že může získat zpět své peníze prodejem zastavené nemovitosti. Pro dlužníka to znamená možnost získat úvěr za výhodnějších podmínek, protože věřitel má zajištěnou návratnost své investice. Hypotéka je tak důležitým nástrojem financování.
Otestujte se
Kvíz: Hypoteční trh v Česku (2025)
Česko
stát ve střední Evropě
Kontinent: Evropa
Hlavní město: Praha
Rozloha: 78.87 tis. km²
Populace: 10.91 mil. (leden 2025)
Měna: koruna česká (8. února 1993 - dosud)
HDP: 250.68 mld. CZK (leden 2019)
Data pocházejí z datové položky WikiData
Strojově generováno
Veškerý obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti. Je určen pro získání rychlého přehledu a orientace. Ověřené informace naleznete v původních článcích Hospodářských novin, které jsou uvedené v odkazech u jednotlivých témat.
Poslední aktualizace: 3. 10. 2025 2:34:32