Hypotéka je forma zajištění, kdy dlužník ručí svou nemovitostí za splacení dluhu. Nemovitost zůstává ve vlastnictví dlužníka, ale věřitel získává přednostní právo na uspokojení své pohledávky z této nemovitosti v případě nesplácení. Věřitel může nemovitost prodat a uhradit dluh z výtěžku, nebo se stát jejím vlastníkem, pokud se nenajde kupec.
Hypoteční trh a změny fixací v ČR 2025–2026
Michl naznačuje možnost levnějších hypoték za vlády Andreje Babiše
Mizící téma o
ekonomice a společenských pravidlech
Obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti.
2 minuty čtení
Co se děje?
Nejnověji šéf ČNB Aleš Michl naznačil, že politická spolupráce s vládou Andreje Babiše by mohla vést k přehodnocení měnové politiky a k možnému tlaku na nižší úrokové sazby, což by v důsledku mohlo snížit náklady na hypotéky[11].
Dřívější rozhodnutí ČNB o zavedení konkrétních limitů pro investiční hypotéky (LTV 70 % a DTI 7) platných od dubna 2026 zůstává plánovaným opatřením, které by se mělo dotknout přibližně 7,5 % nových hypotečních úvěrů a omezit dostupnost pro investory; návrh zpřísnění byl ČNB rovněž doporučen předchozími zprávami[10][9].
V letošním roce klesající úrokové sazby vedly k výraznému nárůstu refinancování a zvýšené aktivitě na trhu: v květnu objem refinancovaných úvěrů dosáhl 6,9 mld. Kč, banky za první pololetí poskytly nové hypotéky za 150 mld. Kč a za leden–červenec objem dosáhl 222 mld. Kč; průměrná výše nové hypotéky se blížila 4,08 mil. Kč[2][4][5][3].
Z dlouhodobého pohledu je hypoteční trh stabilní a důvěryhodný pro více než 1,5 milionu klientů po třiceti letech vývoje a digitalizace, avšak končící fixace statisíců domácností v letech 2025–2026 rizikově zvýší jejich měsíční splátky při návratu vyšších sazeb[8][6].
Zdroje:
Michl naznačuje obrat: Cesta k levnějším hypotékám může vést přes Babišovu vládu
Zlatou horečku v nemovitostech centrální banka ukočírovat nemůže
Objem hypoték v červenci stoupl o dvě procenta, letos zatím dosáhl 222 miliard korun
Průměrná hypotéka přestává být dostupná pro běžnou domácnost aneb Kde najít 93 tisíc čistého měsíčně
České hypotéky slaví třicet let. Jsou příběhem stability, spolupráce a nové odpovědnosti
Nejnovější
Michl naznačuje možnost levnějších hypoték za vlády Andreje Babiše
22. 12. 2025: Šéf ČNB Aleš Michl naznačil, že díky spolupráci s Babišovou vládou by mohlo dojít k ústupu od růstu úrokových sazeb a tím k levnějším hypotékám.
Řeklo se...
Přehled citací
1
Vysoký dopad
1. prosince 2025
Aktivita na hypotečním trhu překročila dlouhodobé průměry, ceny obytných nemovitostí rostou dvouciferným tempem a zvyšuje se také podíl hypoték na pořízení obytných nemovitostí, které mají investiční charakter.
2
Střední dopad
27. listopadu 2025
Limity se budou vztahovat na nově poskytnuté hypotéky, uvedl člen bankovní rady Jakub Seidler.
3
Střední dopad
29. listopadu 2023
Podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů budou nadále limitovány vysokými sazbami, navíc je ekonomika stále utlumená.
Dopady
Kdo si polepší, kdo tratí?
Domácnosti se středními a nízkými příjmy
Vyšší úrokové sazby a zpřísněné úvěrové podmínky snižují dostupnost hypoték; splátky tvoří výraznou část příjmů mnoha domácností a refixace zvyšuje jejich měsíční zátěž.
Stávající dlužníci s končící fixací (hypoteční refixace 2025–2026)
Statisíce domácností čekají refixace velkého objemu hypoték; při vyšších sazbách jim měsíční splátky významně vzrostou a nutí je vyjednávat či měnit podmínky.
Banky a stavební spořitelny
Rostoucí objemy nových i refinancovaných úvěrů zvyšují obchodní příležitosti, současně refinancování a tlak na marže, regulatorní změny a možné ztráty z předčasného splacení zvyšují operační a úvěrové riziko.
Investoři do rezidenčních nemovitostí (investiční kupci)
Zpřísnění pravidel ČNB pro investiční hypotéky (LTV 70%, DTI 7) omezuje přístup k financování investičních akvizic a snižuje potenciál pákového růstu portfolií.
Česká národní banka (ČNB)
Zpřísněním pravidel a vedením měnové politiky ČNB může snižovat systémová rizika hypotečního trhu, zároveň její rozhodnutí ovlivňují sazby a dostupnost úvěrů.
Menší banky a konkurenční hráči (Moneta, Air Bank, Fio, atd.)
Snižováním sazeb a agresivní nabídkou krátkých fixací získávají tržní podíl; profitují z oživení poptávky a refinancování klientů.
Senioři a poskytovatelé reverzních hypoték (Finemo a konkurence)
Rostoucí poptávka po reverzních hypotékách zvyšuje obchodní příležitosti pro specializované poskytovatele, ale vysoké sazby a absence jasné legislativy zvyšují reputační a regulační rizika.
Developerské společnosti
Možnost vyšší poptávky pokud sazby klesnou nebo stát podpoří poptávku; na druhé straně vysoké sazby a nejistota snižují prodeje a mohou oddálit spuštění projektů.
Stát / Ministerstvo pro místní rozvoj a dárci dotací (programy dostupného bydlení)
Ve hře jsou návrhy dotací hypoték či podpory výstavby; jejich zavedení by mohlo krátkodobě zvýšit poptávku, ale zároveň riskovat růst cen a fiskální náklady.
Kontext
Dříve jsme psali...
Česká národní banka doporučila zpřísnit limity investičních hypoték kvůli rostoucímu zájmu o nemovitosti
Česká národní banka doporučila zpřísnit limity investičních hypoték, ale trh a ceny nemovitostí tím výrazně neovlivní. Proč banka nezvládá?
Centrální banka utahuje šrouby investorům: Nové limity LTV a DTI platí od dubna 2026.
ČNB od dubna 2026 zavede omezení LTV na 70 % a DTI na 7 pro investiční hypotéky, což ovlivní zhruba 7,5 % nových hypotečních úvěrů. Zjistit dopady hned
České hypotéky slaví třicet let stability a nové odpovědnosti na trhu
Český hypoteční trh za 30 let prošel krizemi a digitalizací a zůstal stabilní a důvěryhodný pro více než 1,5 milionu klientů. příběh tří dekád
Společnost Finemo hlásí v prvním pololetí 2025 rekordní zájem o reverzní hypotéky mezi českými seniory.
Reverzní hypotéky umožňují seniorům získat peníze výměnou za zástavu domu, ale kvůli vysokým úrokům a dalším rizikům mohou výrazně zatížit dědice. Rizika a skryté nástrahy
Statisícům Čechů letos a příští rok skončí fixace hypoték za rekordní objem
Statisícům domácností v Česku letos a příští rok skončí fixace hypoték, což povede k výraznému zvýšení měsíčních splátek kvůli vyšším úrokovým sazbám. Tipy, jak ušetřit
Fakta
💰
37,8 mld. Kč
Hypotéky v červenci
(14. 8. 2025)
📊
56%
Nárůst YTD objemu
(14. 8. 2025)
📊
4,53%
Prům. sazba nových hypoték
(14. 8. 2025)
💰
628 mld. Kč
Objem refixací (ČNB)
(18. 8. 2025)
📊
4,28 mil. Kč
Prům. nová hypotéka (červenec)
(14. 8. 2025)
🔄
LTV 70%
Nová omezení pro investice
(1. 12. 2025)
Události
Co a kdy?
duben 2025
Banky a stavební spořitelny poskytly v dubnu hypotéky za 32,2 miliardy Kč; průměrná sazba se snížila na 4,65 % a průměrná výše nové hypotéky dosáhla 4,08 milionu Kč.
květen 2025
ČNB drží od května základní úrokovou sazbu na 3,5 % (stav k 22. 12. 2025 uveden v článku jako platný od května 2025).
květen 2025
V květnu zaznamenán prudký nárůst refinancování: objem refinancování vzrostl z 1,2 mld. Kč v prosinci 2022 na 6,9 mld. Kč v květnu (rok uveden v článku).
červen 2025
Za první pololetí (leden–červen) poskytly banky a stavební spořitelny hypotéky v objemu 150 miliard Kč; v červnu počet nových smluv téměř 7 tisíc a 2,2 tisíce refinancovaných hypotečních smluv.
červenec 2025
V červenci banky a stavební spořitelny poskytly hypotéky za 37,8 miliardy Kč; průměrná sazba nových hypoték klesla na 4,53 % a průměrná výše nové hypotéky vzrostla na 4,28 milionu Kč.
srpen 2025
ČNB varuje před hromadnými refixacemi v letech 2025–2026: podle ČNB půjde o téměř 628 miliard Kč hypotečních refixací (odhad objemu refixací uveden v článku).
srpen 2025
Rostoucí zájem o reverzní hypotéky: Finemo v 1. pololetí zaznamenala meziroční nárůst objemu úvěrů o 250 %; produkt určený lidem nad 60 let.
1. dubna 2026
ČNB zpřísnila podmínky pro investiční hypotéky: LTV omezeno na 70 % a DTI sníženo na 7 (uvedeno jako platné od dubna 2026).
11. listopadu 2025
Hypotéky slaví 30 let od zavedení; na výroční konferenci se diskutovalo o dostupnosti bydlení, digitalizaci procesů a stabilitě trhu (datum konference uvedeno v článku).
28. listopadu 2025
ČNB doporučila zpřísnění limitů na investiční hypotéky v reakci na nárůst zájmu o investice do nemovitostí (datum článku o doporučení uveden).
Související
Příbuzná témata
Co to znamená
Co se děje
ČNB zpřísnila pravidla pro investiční hypotéky (LTV 70%, DTI 7)
Srovnání před a po
💰
Podmínky pro investiční hypotéky
PŘED
LTV u investičních hypotehek často kolem 80% nebo dle interních pravidel bank; DTI nebylo centrálně nařízeno jako 7
PO
LTV omezena na 70% a DTI sníženo na 7 pro investiční hypotéky od 4/2026
📋
Podpora/refinancování klientů
PŘED
Refinancování probíhalo široce; klienti mohli často využívat pokles sazeb; poplatek za předčasné splacení maximálně 1% od září (0,25% za rok)
PO
Refinancování pokračuje, ale investoři a žadatelé o investiční hypoteuč budou čelit přísnějším limitům (LTV/DTI) | poplatek za předčasné splacení platí nadále (0,25%/rok, max 1%)
⚖️
Dopad na podíl trhu
PŘED
Podíl investičních hypoték odhadován 7–10% trhu; většina bank již měla vlastní přísnější pravidla
PO
ČNB očekává, že zpřísnění zasáhne cca 7,5% nových úvěrů (přibližně 7 mld. Kč) a zvýší kapitálové a úvěrové požadavky u investičních nákupů
Klíčové postavy
🏛️
Česká národní banka (ČNB)
Regulátor, vydal doporučení/zpřísnění podmínek pro investiční hypotéky (LTV 70%, DTI 7)
🏢
Banky a stavební spořitelny
Implementují nové limity v praxi; většina měla už vlastní restrikce, ovlivní nabídku investičních hypoték
📋
Hypoteční výzkumné/analytické subjekty (ČBA, ČSOB, experti)
Poskytují data, analýzy a odhady dopadu (objemy trhu, podíly, prognózy sazeb)
Ještě není...
International Comparison
Řeklo se...
Přehled citací
Jakub Seidler
člen bankovní rady ČNB"Aktivita na hypotečním trhu překročila dlouhodobé průměry, ceny obytných nemovitostí rostou dvouciferným tempem a zvyšuje se také podíl hypoték na pořízení obytných nemovitostí, které mají investiční charakter."
Jakub Seidler
člen bankovní rady ČNB"Odložená účinnost doporučení by měla posloužit k tomu, aby banky mohly dokončit už zahájená řízení o poskytnutí hypoték."
Jaromír Šindel
hlavní ekonom asociace"Objem nových hypoték v únoru pokračoval svižným tempem a k jeho oživení nepřispělo pouze obvyklé mírné únorové oživení."
Jakub Seidler
hlavní ekonom ČBA"Je tak na nejnižších úrovních od přelomu let 2021 a 2022."
Marek Richter
vedoucí hypotečních úvěrů v Air Bank"Rok 2024 bude o poklesu úrokových sazeb a oživování trhu. Vyvolává jej postupný pokles ceny zdrojů a samozřejmě zafunguje i tržní prostředí."
Libor Holub
ředitel sekce finanční stability"Podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů budou nadále limitovány vysokými sazbami, navíc je ekonomika stále utlumená."
Petr Gapko
hlavní ekonom Monety Money Bank"Soudě podle vyjádření představitelů České národní banky (ČNB) už by sazby růst neměly. Dočkáme se naopak poklesu, na ten výraznější si ale budeme muset ještě počkat."
Radek Slavík
hypoteční makléř"Pokud bude nabízená sazba výrazně pod šesti procenty, dává smysl ji přijmout už teď."
Daniel Římal
majitel investičního nemovitostního fondu ČSNF"A to už se dostáváme na hranu, za kterou se hypotéky pro běžné občany stávají pouhým teoretickým pojmem, než aby byly reálným nástrojem pro získání vlastního bydlení."
Libor Ostatek
šéf makléřské společnosti Golem Finance"Půjde například o případy, kdy se rodině sníží příjem kvůli tomu, že je žena na rodičovské, nebo když člověk odejde ze zaměstnání a začne podnikat."
Jak šel čas
Historický kontext
Co to je?
Vysvětlení pojmů
Co to je
Jak to funguje
Hypotéka vzniká zápisem do pozemkového a hypotečního rejstříku na základě hypotekární smlouvy nebo rozhodnutí soudu či správního orgánu. Dlužník si půjčí peníze a jako záruku poskytne svou nemovitost. Pokud dlužník přestane splácet, věřitel má právo nemovitost prodat a získané prostředky použít k úhradě dluhu, což snižuje jeho úvěrové riziko.
Proč je to důležité
Hlavním účelem hypotéky je zmírnění úvěrového rizika věřitele. Pokud dlužník nemůže platit, věřitel má jistotu, že může získat zpět své peníze prodejem zastavené nemovitosti. Pro dlužníka to znamená možnost získat úvěr za výhodnějších podmínek, protože věřitel má zajištěnou návratnost své investice. Hypotéka je tak důležitým nástrojem financování.
Otestujte se
Kvíz: Změny a rizika na českém hypotečním trhu 2025–2026
Česká národní banka
centrální banka České republiky
Data pocházejí z datové položky WikiData
Česko
stát ve střední Evropě
Kontinent: Evropa
Hlavní město: Praha
Rozloha: 78.87 tis. km²
Populace: 10.91 mil. (leden 2025)
Měna: koruna česká (8. února 1993 - dosud)
HDP: 250.68 mld. CZK (leden 2019)
Data pocházejí z datové položky WikiData
Strojově generováno
Veškerý obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti. Je určen pro získání rychlého přehledu a orientace. Ověřené informace naleznete v původních článcích Hospodářských novin, které jsou uvedené v odkazech u jednotlivých témat.
Poslední aktualizace: 23. 12. 2025 3:31:33