Hypotéka je forma zajištění, kdy dlužník ručí svou nemovitostí za splacení dluhu. Nemovitost zůstává ve vlastnictví dlužníka, ale věřitel získává přednostní právo na uspokojení své pohledávky z této nemovitosti v případě nesplácení. Věřitel může nemovitost prodat a uhradit dluh z výtěžku, nebo se stát jejím vlastníkem, pokud se nenajde kupec.
Hypoteční trh a změny fixací v ČR 2025–2026
Česká bankovní asociace hlásí květnový růst hypoték o 54 procent
Málo aktivní téma o
ekonomice a společenských pravidlech
Obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti.
2 minuty čtení
Co se děje?
Nejaktuálnějším vývojem je výrazný meziroční nárůst objemu sjednaných hypoték v květnu 2026 — hypoteční trh rostl o 54 % na 52,6 mld. Kč podle České bankovní asociace, přesto byl objem mírně nižší než v dubnu 2026.
Rok 2026 je charakterizován převahou refinancování a refixací úvěrů: banky soutěží o klienty s končícími fixacemi, snižují marže a podíl refinancovaných úvěrů dosahuje rekordních hodnot, což zvyšuje tlak na konkurenci na trhu.
V průběhu roku 2025 klesající úrokové sazby podnítily zvýšený zájem o nové hypotéky a refinancování; za první pololetí banky poskytly nové hypotéky za cca 150 mld. Kč, za leden–červenec dosáhl objem 222 mld. Kč a v květnu 2025 objem refinancovaných hypoték vzrostl na 6,9 mld. Kč; průměrná výše nové hypotéky se blížila 4,08 mil. Kč.[4][5][2]
Regulace a produktové změny ovlivní strukturu nabídky: ČNB od dubna 2026 zavedla omezení LTV 70 % a DTI 7 pro investiční hypotéky (ovlivní cca 7,5 % nových úvěrů), a některé stavební spořitelny převádějí překlenovací úvěry do bankovních produktů (např. Modrá pyramida k 1.1.2026), což signalizuje konsolidaci produktů ve finančních skupinách.[6][10]
Zdroje:
Nejnovější
Česká bankovní asociace hlásí květnový růst hypoték o 54 procent
12. 6. 2026: Hypotéky v květnu vzrostly o 54 % meziročně na 52,6 miliardy korun, i přes mírné snížení objemu oproti dubnu a rostoucí úrokové sazby.
Řeklo se...
Přehled citací
1
Střední dopad
23. ledna 2025
Pokles úrokových sazeb hypoték o téměř jeden procentní bod byl jedním z faktorů, které přispěly k růstu hypotečního trhu.
2
Vysoký dopad
15. ledna 2025
K rekordnímu nárůstu přispěla kombinace řady faktorů, a to především mix nižších úrokových sazeb, nárůstu cen nemovitostí – jež rovněž zvedl průměrnou výši hypotéky – a také oživení reálných mezd v ekonomice.
3
Vysoký dopad
8. března 2010
Pro letošek odhadujeme, že fixace na trhu hypoték skončí 30 tisícům lidí.
Dopady
Kdo si polepší, kdo tratí?
Domácnosti (žadatelé o hypotéku)
Pokles úrokových sazeb a možnost refinancování krátkodobě snižují měsíční splátky, ale rostoucí průměrná výše hypoték, vysoké ceny nemovitostí a blížící se refixace zvyšují riziko nárůstu splátek a zhoršení dostupnosti bydlení.
Banky a stavební spořitelny
Zažívají vyšší objemy prodejů hypotečních úvěrů a ziskové příležitosti, zároveň čelí tlakům z refinancování, ztrátám z předčasných splacení, nutnosti upravovat produktové nabídky a implementovat nové regulace ČNB.
Česká národní banka (ČNB)
Zpřísněním pravidel pro investiční hypotéky a nastavením měnové politiky ovlivňuje stabilitu trhu, omezuje rizikové investorské financování a utváří cenový vývoj hypoték.
Investoři do nemovitostí (drobní investoři)
Zpřísnění pravidel pro investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI 7) omezuje jejich přístup k levnému financování a zvyšuje potřebu vlastních zdrojů, což sníží jejich aktivitu.
Hypoteční zprostředkovatelé a poradci
Profitují z vlny refinancování a silné poptávky, zároveň čelí regulatorním změnám (poplatky při předčasném splacení) a tlaku na transparentní provizní modely.
Seniori využívající reverzní hypotéky (Finemo)
Rostoucí zájem o reverzní hypotéky přináší seniorům likviditu, ale vysoké úroky a nedostatek legislativy zvyšují riziko předlužení dědiců a nesrozumitelných smluv.
Developerské společnosti
Rostoucí ceny nemovitostí a vyšší poptávka podporují prodeje, ale vysoké stavební náklady a nejistota legislativy a sazeb mohou zpomalit nové projekty.
Senioři/dědicové (spotřebitelé reverzních úvěrů)
Dědicové mohou být negativně ovlivněni vysokým růstem dluhu z reverzních hypoték; legislativa a konkurence jsou nedostatečné, což zvyšuje riziko nejasných závazků.
Kontext
Dříve jsme psali...
Boj o hypoteční klienty v Česku v roce 2026 prudce roste, refinancování dosahuje rekordů
V roce 2026 se výrazně zvyšuje podíl refinancovaných hypoték díky končícím fixacím a konkurenčnímu boji bank, které snižují marže, aby si udržely klienty. zjistit, jak ušetřit na hypotéce
Jakub Rotrekl a další experti radí, jak si nezavřít cestu k hypotéce
Pro získání hypotéky je klíčové mít čistou platební historii, nezamlčovat půjčky, vyvarovat se zadlužení kreditkami a kontokorenty a nesázet peníze u sázkových kanceláří. Získejte vysněné bydlení
Hypotéky v Česku v roce 2026 s důrazem na refinancování a refixace úvěrů
V roce 2026 se hypoteční trh zaměří na refinancování a refixace za stabilních sazeb bez výrazného návratu k levným úvěrům. Pochopte nové hypoteční trendy
Modrá pyramida jako třetí stavební spořitelna ruší překlenovací úvěry od ledna 2026
Modrá pyramida zruší poskytování překlenovacích úvěrů od 1. ledna 2026 a jejich nabídku převede na mateřskou Komerční banku, což je trend konsolidace v rámci finančních skupin. Pochopte nové trendy
Michl z ČNB zdůrazňuje nutnost držet sazby nad inflací kvůli rizikům rozpočtu
ČNB pod vedením Michla plánuje udržovat úrokové sazby nad inflací s cílem zabránit inflačním rizikům spojeným s rozpočtovými schodky. porozumět dopadům sazeb
Fakta
💰
52,6 mld. Kč
Objem hypoték v květnu
(12. 6. 2026)
📊
54%
Meziroční nárůst v květnu
(12. 6. 2026)
📊
4,67%
Prům. úroková sazba v květnu
(12. 6. 2026)
💰
4,84 mil. Kč
Prům. hypotéka v květnu
(12. 6. 2026)
💰
>400 mld. Kč
Odhad refinancování 2026
(7. 4. 2026)
🔄
LTV 70%
Zpřísnění ČNB (od 4/26)
(1. 12. 2025)
Události
Co a kdy?
rok 2025
Obnova aktivity hypotečního trhu v Česku s objemem nových úvěrů okolo 321 miliard Kč a stabilizací sazeb kolem 4,5 %; hlavním tématem se stává refinancování a refixace hypoték.
květen 2025
ČNB od května 2025 drží základní úrokovou sazbu na 3,5 %.
červenec 2025
Banky a stavební spořitelny poskytly v červenci 2025 hypotéky za 37,8 miliardy Kč; průměrná sazba u nových hypoték klesla na 4,53 % a průměrná výše nové hypotéky dosáhla 4,28 mil. Kč.
srpen 2025
Varování o rekordním počtu refixací v letech 2025–2026: ČNB odhaduje téměř 628 mld. Kč, neoficiální odhad až 900 mld. Kč; odborníci doporučují začít jednat s bankou ~3 měsíce před koncem fixace.
1. ledna 2026
Modrá pyramida od 1. ledna 2026 přestane poskytovat překlenovací úvěry zajištěné zástavním právem; noví zájemci budou obsluhováni Komerční bankou.
duben 2026
Od dubna 2026 vstupují v platnost zpřísněné podmínky ČNB pro investiční hypotéky: LTV omezeno na 70 % a DTI sníženo na 7.
únor 2026
ČNB hlásí prudký nárůst podílu refinancovaných úvěrů na trhu: z 17 % na 30,6 % (údaj k únoru 2026).
7. dubna 2026
V roce 2026 vlivem dražších peněz a geopolitických rizik rostou hypoteční sazby; experti varují, že sazby mohou stoupnout až na 5–6 %, pokud se konflikty neuklidní.
květen 2026
V květnu 2026 poskytly banky a stavební spořitelny hypotéky v objemu 52,6 miliardy Kč; průměrná sazba vzrostla na 4,67 %, počet nových úvěrů 7 871.
12. června 2026
K 12. červnu 2026 pokračuje vysoký objem refixací a refinancování; v červnu 2026 byl meziročně silný nárůst počtu nových a refinancovaných hypoték, přičemž trh zůstává pod vlivem vyšších sazeb a geopolitické nejistoty.
Související
Příbuzná témata
Co to znamená
Co se děje
ČNB zpřísnila pravidla pro investiční hypotéky (od dubna 2026)
Srovnání před a po
💰
LTV a DTI u investičních hypoték
PŘED
Některé banky poskytovaly investiční hypotéky s LTV až 80% a uplatňovaly rozličná pravidla; oficiální DTI nebylo jednotně nastaveno
PO
ČNB stanovila LTV max. 70% a DTI max. 7 pro hypoteční úvěry na třetí a další nemovitost nebo s budoucím příjmem z pronájmu
📋
Kdo je považován za investora
PŘED
Banky různě definovaly, kdy jde o investiční hypotéku (někde až od čtvrté nemovitosti, jinde nesledováno)
PO
ČNB jasně definuje investiční hypotéku jako úvěr na třetí a další nemovitost nebo úvěr, kde žadatel započítává budoucí příjem z pronájmu
💰
Dopad na novou produkci
PŘED
Podíl investičních hypoték byl oficiálně odhadován cca 7–10% (některé banky měly benevolentní limity)
PO
Zpřísnění by zasáhlo asi 7,5% nových úvěrů (přibližně 7 mld. Kč), většina bank má ale již podobná vlastní pravidla, takže celkový dopad bude omezený
Klíčové postavy
🏛️
Česká národní banka (ČNB)
Regulátor, autor nových pravidel (LTV 70%, DTI 7)
🏢
Banky a stavební spořitelny
Přizpůsobí interní metodiky, některé už měly podobná omezení; ovlivní nabídku investičních hypoték
🏢
Hypoteční zprostředkovatelé a realitní hráči
Distribuce produktů, upozorňují na obcházení pravidel (právnické osoby, převody), často ovlivní tržní reakci
Ještě není...
International Comparison
Řeklo se...
Přehled citací
Tomáš Cverna
analytik investiční společnosti XTB"Zájem o nemovitosti je i díky tomu, že úročené vklady nenesou vysoké úroky, jako tomu bylo dříve, a tak jsou prostředky z nich využívány jako základ pro hypotéku"
Ondřej Šuchman
manažer hypoték skupiny Komerční banky"Pokles úrokových sazeb hypoték o téměř jeden procentní bod byl jedním z faktorů, které přispěly k růstu hypotečního trhu. Dalšími důvody byly větší optimismus domácností a také opětovný růst cen nemovitostí. Další odklad nákupu tak přestal dávat smysl"
Jaromír Šindel
hlavní ekonom ČBA"K rekordnímu nárůstu přispěla kombinace řady faktorů, a to především mix nižších úrokových sazeb, nárůstu cen nemovitostí – jež rovněž zvedl průměrnou výši hypotéky – a také oživení reálných mezd v ekonomice"
Soňa Holíková
manažerka pro hypoteční úvěry mBank"Vzhledem k vývoji inflace a úrokových sazeb na trhu lze očekávat pokračující pokles hypotečních sazeb, který bude zájem o hypotéky zvyšovat. Úvěry se pro klienty stanou dostupnějšími i díky uvolnění ukazatelů DTI a DSTI"
David Eim
místopředseda představenstva Gepard Finance"Objem trhu za rok 2022 ještě neznáme, ale lze odhadnout, že bude asi 170 miliard korun. Za celý příští rok se nebojím odhadovat sumu mezi 120 a 140 miliardami"
Filip Belant
šéf oddělení Bydlení v České spořitelně"V současnosti trh s hypotékami ještě stále svižně roste."
Jan Brejl
obchodní ředitel Partners"V roce 2022 očekávám pokles hypoték o 30 až 35 procent. Vrátíme se na objemy úvěrů v roce 2020"
Tomáš Kofroň
tiskový mluvčí Raiffeisenbank"Pro letošek odhadujeme, že fixace na trhu hypoték skončí 30 tisícům lidí. A i když se nám v oblasti nových hypoték daří, refinancování je důležitou součástí hypotečního byznysu"
Martina Lambert
tisková mluvčí LBBW"Refinancování hypoték aktivně nabízíme od roku 2007, kdy jsme zavedli nový produkt Hypotéka hypoték. Nyní umožňujeme v rámci změny sazby hypotéky i konsolidaci s dalšími úvěry, pokud tomu odpovídá hodnota nemovitosti"
Jak šel čas
Historický kontext
🏦
1. ledna 2026
Modrá pyramida přestane poskytovat překlenovací úvěry zajištěné zástavním právem; noví žadatelé budou obsluhováni mateřskou Komerční bankou
Krok Modré pyramidy přesměrovává zajištěné úvěry na bankovní produkty v rámci skupiny Komerční banky a odráží trend přesunu zajištěných úvěrů od stavebních spořitelen k bankám.
Konsolidace produktů ve skupině, snížení nabídky překlenovacích úvěrů od stavebních spořitelen; části trhu se přizpůsobí distribuce a financování.
📏
duben 2026
ČNB zavádí zpřísněná pravidla pro investiční hypotéky (LTV 70 % a DTI 7)
Regulátor cílem omezit systémová rizika z investičního financování a snížit zadlužování investorů do třetí a další nemovitosti či úvěrů počítajících budoucí pronájmy.
Ovlivní zhruba 7,5 % nových úvěrů; investoři budou potřebovat více vlastních zdrojů, některé banky upraví metodiky; očekávané předzásobení trhu před platností pravidel.
🔁
květen 2025
Objem refinancovaných hypoték výrazně vzrostl (např. květen 2025: refinancování 6,9 mld. Kč)
Klesající úrokové sazby v průběhu roku 2025 vedly k významnému nárůstu zájmu o refinancování úvěrů sjednaných v době vyšších sazeb.
Rostoucí podíl refinancovaných úvěrů zvyšoval konkurenční tlak mezi bankami a přispíval k vyššímu objemu trhu v roce 2025.
refinancování v prosinci 2022 bylo 1,2 mld. Kč (srovnání ukazuje prudký nárůst)
📈
květen 2026
Meziroční nárůst objemu sjednaných hypoték o 54 % na 52,6 mld. Kč (ČBA) — květen 2026
Český hypoteční trh vykázal v květnu 2026 výrazné oživení v meziročním srovnání, přestože meziměsíčně klesl oproti dubnu.
Ukazuje sílu trhu v roce 2026, vysoký objem nových úvěrů i pokračující význam refinancování; zvýšený tlak na konkurenci mezi bankami.
Meziroční nárůst 54 %
🔄
2025
Rok 2025: převaha refinancování a výrazný nárůst objemu hypoték (cca 321 mld. Kč nové bez refinancování; celkem ~406 mld.)
Pokles úrokových sazeb v roce 2025 stimuloval zájem o nové hypotéky i refinancování; zároveň rostla průměrná výše úvěrů.
Rok 2025 byl druhým nejsilnějším v historii podle objemu; vyvolal očekávání rozsáhlých refixací v letech 2025–2026.
Druhý nejvyšší objem v 30leté historii (nejvyšší 2021)
⏳
2025
Masivní vlna refixací hypoték z let 2020–2021 (objem téměř 628 mld. Kč dle ČNB)
Velká část hypotečních smluv s pětiletou fixací sjednanou v letech 2020–2021 končila v letech 2025–2026, což vytvořilo tlak na trh.
Vyvolalo rozsáhlé refinancování a přetahování klientů mezi bankami; zvýšilo konkurenční boj o klienty s končící fixací.
ČNB odhadovala ~628 mld. Kč, někdejší odhady až 900 mld.
⚖️
1. září 2025
Novela zákona o předčasném splacení hypotéky: poplatek 0,25 % z předčasně splacené jistiny za každý rok do konce fixace (max. 1 %)
Zákonná úprava měla omezit džungli poplatků za předčasné splacení a částečně kompenzovat banky náklady spojené s předčasným vrácením nezúročených prostředků.
Snížila transakční náklady klientů refinancujících úvěry, ale odborníci i banky konstatují, že kompenzace plně nepokrývá náklady bank; ovlivnila kalkulace dlouhých fixací.
🔁
leden 2026
Modrá pyramida přesunula obsluhu nových zajištěných překlenovacích úvěrů na mateřskou Komerční banku
Konsolidace produktů ve finanční skupině, pokračující trend omezování zajištěných úvěrů stavebními spořitelnami ve prospěch bankovních hypoték.
Změna distribuce produktů, administrativní a obchodní přesuny v rámci skupiny; signál konsolidace nabídky na trhu.
Co to je?
Vysvětlení pojmů
Co to je
Jak to funguje
Hypotéka vzniká zápisem do pozemkového a hypotečního rejstříku na základě hypotekární smlouvy nebo rozhodnutí soudu či správního orgánu. Dlužník si půjčí peníze a jako záruku poskytne svou nemovitost. Pokud dlužník přestane splácet, věřitel má právo nemovitost prodat a získané prostředky použít k úhradě dluhu, což snižuje jeho úvěrové riziko.
Proč je to důležité
Hlavním účelem hypotéky je zmírnění úvěrového rizika věřitele. Pokud dlužník nemůže platit, věřitel má jistotu, že může získat zpět své peníze prodejem zastavené nemovitosti. Pro dlužníka to znamená možnost získat úvěr za výhodnějších podmínek, protože věřitel má zajištěnou návratnost své investice. Hypotéka je tak důležitým nástrojem financování.
Co to je
Úvěr je dočasné půjčení peněz mezi věřitelem (např. bankou) a dlužníkem, který musí peníze vrátit a obvykle zaplatit úrok. Slouží k tomu, aby si lidé nebo firmy mohli koupit věci hned a splácet je postupně.
Jak to funguje
Strany uzavřou smlouvu s částkou, splátkami, úrokem a případným zajištěním (např. zástava nemovitosti). Banka před poskytnutím kontroluje bonitu — zda dlužník zvládne splácet; při nesplácení může využít zajištění. Existují různé typy: krátkodobé, dlouhodobé, spotřebitelské, hypoteční nebo nebankovní půjčky, liší se úrokem i podmínkami.
Proč je to důležité
Úvěry umožňují domácnostem a firmám investovat a kupovat bez hotovosti, ovlivňují množství peněz v oběhu a stabilitu bankovního systému. Špatné (nesplácené) úvěry mohou ohrozit banky i ekonomiku, zatímco vhodně zajištěné úvěry pomáhají růstu.
Otestujte se
Kvíz: Vývoj hypotečního trhu v Česku 2025–2026
Česko
stát ve střední Evropě
Kontinent: Evropa
Hlavní město: Praha
Rozloha: 78.87 tis. km²
Populace: 10.91 mil. (leden 2025)
Měna: koruna česká (8. února 1993 - dosud)
HDP: 250.68 mld. CZK (leden 2019)
Data pocházejí z datové položky WikiData
Strojově generováno
Veškerý obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti. Je určen pro získání rychlého přehledu a orientace. Ověřené informace naleznete v původních článcích Hospodářských novin, které jsou uvedené v odkazech u jednotlivých témat.
Poslední aktualizace: 25. 6. 2026 17:37:08