Hypotéka je forma zajištění, kdy dlužník ručí svou nemovitostí za splacení dluhu. Nemovitost zůstává ve vlastnictví dlužníka, ale věřitel získává přednostní právo na uspokojení své pohledávky z této nemovitosti v případě nesplácení. Věřitel může nemovitost prodat a uhradit dluh z výtěžku, nebo se stát jejím vlastníkem, pokud se nenajde kupec.
Ceny, hypotéky a dostupnost bydlení v Česku
Společnost Deloitte uvádí, že nájmy v krajských městech letos rostou, nejvíce v Liberci
Mizící téma o
ekonomice a společnosti
Obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti.
2 minuty čtení
Co se děje?
Stav nyní: Ceny bytů i nájmů v Česku dál rostou; průměrné nájemné v krajských městech v 1. čtvrtletí 2026 meziročně vzrostlo o 7 %, přičemž tempo růstu v Praze a Brně mírně zvolnilo[25].
Hypoteční a poptávkové tlaky: Objem nově poskytnutých hypoték zůstává vysoký (desítky miliard korun měsíčně) a hypoteční sazby se stabilizovaly kolem ~4,5–4,6 %, což udržuje silnou poptávku po úvěrech na bydlení; v říjnu 2025 byl změřen objem 38,8 mld. Kč a sazby klesly na 4,48 %[13].
Nabídka a výstavba: Počet stavebních povolení klesl na nejnižší úroveň za 25 let a bytová výstavba stagnuje; developeři (včetně Central Group) odkládají projekty kvůli růstu cen prací a materiálů, což dále omezuje nabídku a tlačí ceny nahoru[10][22][23].
Regionální rozdíly a sociální dopady: Analýza RE/MAX a další data ukazují, že Ústecký kraj nabízí lepší dostupnost oproti Praze; současné růsty mezd nestačí na zlepšení dostupnosti v řadě krajů[21][18].
Zdroje:
Bytová drahota nerebe konce. Jaké jsou příčiny zdražování a kdo na novém bytu nejvíc vydělává?
Jestli chceme dostupné bydlení, musí se začít stavět. Zájem má být ale veřejný
K regulaci nájemného nemáme data, byl by to jen pokus omyl, říká hlavní ekonom ČSOB Private Banking
Jak se dostat k vlastnímu bydlení, když to nejde přes hypotéku. Podívali jsme se na šest způsobů
Nejnovější
Společnost Deloitte uvádí, že nájmy v krajských městech letos rostou, nejvíce v Liberci
30. 4. 2026: Průměrné nájemné v krajských městech v prvním čtvrtletí roku 2026 meziročně vzrostlo o sedm procent, přičemž tempo růstu v Praze a Brně mírně zvolnilo.
Dopady
Kdo si polepší, kdo tratí?
kupující bytů (mladé rodiny a jednotlivci)
Zvýšení cen bytů a vysoká zátěž hypotečními splátkami snižují dostupnost vlastního bydlení zejména pro mladé a střední příjmové skupiny.
státní a místní instituce (vláda, ministerstvo pro místní rozvoj, obce)
Instituce mají nástroje (dotace, pozemky, legislativa) k řešení bytové nedostupnosti, ale pomalé či neefektivní kroky (povolování, nedostatek realizovaných opatření) prodlužují krizi.
developeři
Developeři těží z vysokých cen, ale čelí vyšším nákladům na materiál a prací, potažmo riziku zpomalení prodejů; někteří odkládají projekty nebo upravují tempo výstavby.
Česká národní banka (ČNB)
ČNB zpřísňuje regulaci hypoték a ovlivňuje dostupnost financování; její kroky omezují rizika, ale zvyšují tlak na ceny a dostupnost.
nájemníci ve velkých městech
Rychlý růst nájmů zejména v Praze a krajských městech zhoršuje dostupnost bydlení pro nájemní skupiny a zvyšuje tlak na rozpočty domácností.
investoři do rezidenčních nemovitostí (fondy a soukromí investoři)
Investoři získávají výnosy z pronájmu a kapitálového růstu; tlačí ale i na poptávku a ceny, čímž zhoršují dostupnost pro ostatní.
banky a hypoteční instituce
Banky profitují z vysokého objemu hypoték a vyšších sazeb, zároveň musí zvládat rizika nesplácení a regulaci ČNB.
developeři nájemních domů / institucionální pronajímatelé (fondy jako Heimstaden, Mint, CTP atd.)
Institucionální investoři rozšiřují nabídku nájemních bytů, vytvářejí profesionální segment BTR, ale zároveň zvyšují konkurenci na trhu a ceny v atraktivních lokalitách.
Kontext
Dříve jsme psali...
Šéf Central Group Dušan Kunovský varuje, že byty v nejbližších letech rozhodně nezlevní
V nejbližších letech se zlevnění bytů neočekává kvůli regulacím, délkám stavebních řízení a pomalé výstavbě, přičemž investoři významně ovlivňují trh i ceny. Proč zůstaneme bez bytů
Analýza RE/MAX ukazuje, že Ústecký kraj nabízí nejlevnější byty v celém Česku
Na konci roku 2025 bylo v Ústeckém kraji možné koupit nejvíce bytového prostoru za průměrný měsíční plat, zatímco Praha vykazuje nejnižší dostupnost. Kde ušetřit miliony
Exguvernér ČNB varuje před růstem cen bytů i nájmů v nejbližších letech
Podle Zdeňka Tůmy budou ceny bytů i nájmů i přes vládní opatření dál růst. Proč byty zdražují?
Mladí lidé v Česku hledají cestu k vlastnímu bytu pomocí finančního modelu HN
Mladí lidé mají reálnou šanci na vlastní byt, pokud začnou již během studia spořit a plánují své finance dlouhodobě. Spočítejte si šanci
Dušan Kunovský z Central Group odkládá projekty kvůli neúnosnému růstu cen bytů v Praze.
Téměř polovinu konečné ceny bytu tvoří tvrdé náklady, ale překvapivě největší podíl z finální částky si prostřednictvím daní ukousne stát. Odhal tajemství cen
Fakta
📊
2,3%
Podíl neplatičů nájmů
(27. 5. 2025)
📊
10%
Meziroční růst cen bytů Q1 2025
(9. 6. 2025)
💰
380 mld.
Odhad objemu hypoték 2025
(9. 6. 2025)
📊
29 tis.
Stavební povolení 1. pololetí (nejméně 25 let)
(7. 8. 2025)
📊
145%
Růst cen bytů za 10 let (do H1 2025)
(10. 10. 2025)
💰
25 mld.
Hodnota 3200 rozestavěných bytů CG
(3. 12. 2025)
Související
Příbuzná témata
Ještě není...
International Comparison
Jak šel čas
Historický kontext
🏘️
1. čtvrtletí 2026
Meziroční růst průměrného nájemného v krajských městech o 7 % (Rent Index Deloitte)
Zpráva Deloitte uvádí, že v 1. čtvrtletí 2026 průměrné nájemné v krajských městech meziročně vzrostlo o 7 % na 339 Kč/m²; tempo růstu v Praze a Brně mírně zvolnilo.
Další tlak na náklady domácností a větší poptávka po dostupném nájemním bydlení; potvrzuje, že růst nájmů je součástí současného trendu.
Meziroční nárůst 7 % v 1. Q 2026
💳
říjen 2025
Objem poskytnutých hypoték v ČR 38,8 mld. Kč; průměrné sazby 4,48 %
ČBA: v říjnu 2025 banky a stavební spořitelny poskytly hypotéky za 38,8 mld. Kč; průměrné úrokové sazby nových úvěrů klesly na 4,48 %; pokračoval vysoký objem hypoteční aktivity.
Nižší sazby podporují poptávku po koupi bydlení a tlak na ceny; částečně vysvětlují pokračující silnou hypoteční poptávku v roce 2025.
Úrok 4,48 % namísto vyšších sazeb v předchozích měsících
🏗️
první pololetí 2025
Počet stavebních povolení klesl na nejnižší úroveň za 25 let (méně než 30 tis. povolení)
Data ukazují prudký pokles vydaných stavebních povolení – méně než 30 tisíc za 1. pololetí 2025; developeři odkládají projekty kvůli cenám prací a materiálů a legislativním překážkám.
Omezení nabídky bytů v následujících letech; zvyšuje strukturální tlak na růst cen vlastnického i nájemního bydlení.
Nejnižší úroveň povolení za 25 let
📈
2025 (rok)
Ceny bytů a nájmů v Česku pokračovaly v růstu; meziroční růsty bytů do 10–14 % v závislosti na zdroji
Různé zdroje (ČSOB, ČNB, Deloitte) za rok 2025 vykazují silný růst cen nemovitostí (dvouciferně u některých segmentů) a zvýšení nájmů; průměry se lišily dle segmentu a lokality.
Potvrzení trvalého tlaku poptávky nad nabídkou; zhoršení dostupnosti bydlení pro průměrné domácnosti.
ČNB: revidovala odhad růstu cen bytů na 14,5 % v roce 2025 (jiné zdroje nižší, ale stále vysoké hodnoty)
🏢
2025 (průběh roku)
Central Group oznámila odklad nových projektů (přes 1000 bytů) a pozastavení zahájení na rok
Central Group uvedla, že kvůli vysokým cenám prací a materiálů odkládá zahájení nových projektů (okolo 1000 bytů) a pozastavuje plánované zahájení výstavby do roku 2026.
Krátkodobé snížení nově nabízené nabídky bytů; další omezení nabídky přispívá k udržení cenového tlaku.
Podobný krok jako v roce 2022, kdy developer přibrzdil výstavbu
💶
2025 (průběh roku)
Průměrná cena starších i nových bytů v ČR výrazně rostla; nový tlak na imputované nájemné a inflaci
Analýzy naznačují meziroční růsty cen bytů (nové i staré), imputované nájemné se promítalo do spotřebitelské inflace; ČNB to zmiňovala jako faktor měnové politiky.
Propojování trhu nemovitostí s inflací, vliv na menší prostor pro rychlé snižování úroků; důvod omezené reakce ČNB.
Imputované nájemné v dubnu/květnu 2025 rostlo meziročně, přispívalo k inflaci
🏦
početné měsíce 2025
Silný hypoteční boom – měsíční objemy desítky miliard (např. červenec 37,8 mld.)
Banky a stavební spořitelny poskytovaly vysoké měsíční objemy hypoték (desítky mld. Kč), v některých měsících rekordní objemy; udržovalo to poptávku po vlastnickém bydlení.
Udržování poptávkového tlaku na ceny bytů i přes omezení nabídky; zajišťovalo také aktivitu investorů.
Objemy blízké hodnotám v nejlepších hypotečních letech, byť pod 2021 rekordem
🛠️
2024–2025 (dlouhodobý trend)
Dlouhodobý strukturální deficit nabídky bytů kvůli zdlouhavému povolování a růstu nákladů ve stavebnictví
Řada zdrojů (developeri, asociace, ČSÚ, experti) konstatuje, že povolovací procesy, nedostatek pracovníků a růst cen materiálů snižují novou výstavbu a udržují strukturální nedostatek bytů.
Klíčový faktor tlačící ceny nahoru v střednědobém horizontu; omezuje možnost rychlého zlepšení dostupnosti bydlení.
Počet stavebních povolení na nejnižších úrovních za dekády
Co to je?
Vysvětlení pojmů
Co to je
Jak to funguje
Hypotéka vzniká zápisem do pozemkového a hypotečního rejstříku na základě hypotekární smlouvy nebo rozhodnutí soudu či správního orgánu. Dlužník si půjčí peníze a jako záruku poskytne svou nemovitost. Pokud dlužník přestane splácet, věřitel má právo nemovitost prodat a získané prostředky použít k úhradě dluhu, což snižuje jeho úvěrové riziko.
Proč je to důležité
Hlavním účelem hypotéky je zmírnění úvěrového rizika věřitele. Pokud dlužník nemůže platit, věřitel má jistotu, že může získat zpět své peníze prodejem zastavené nemovitosti. Pro dlužníka to znamená možnost získat úvěr za výhodnějších podmínek, protože věřitel má zajištěnou návratnost své investice. Hypotéka je tak důležitým nástrojem financování.
Otestujte se
Kvíz: Trh bydlení v Česku (2025–Q1 2026)
Česko
stát ve střední Evropě
Kontinent: Evropa
Hlavní město: Praha
Rozloha: 78.87 tis. km²
Populace: 10.91 mil. (leden 2025)
Měna: koruna česká (8. února 1993 - dosud)
HDP: 250.68 mld. CZK (leden 2019)
Data pocházejí z datové položky WikiData
Strojově generováno
Veškerý obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti. Je určen pro získání rychlého přehledu a orientace. Ověřené informace naleznete v původních článcích Hospodářských novin, které jsou uvedené v odkazech u jednotlivých témat.
Poslední aktualizace: 16. 5. 2026 12:48:04