Hypotéka je forma zajištění, kdy dlužník ručí svou nemovitostí za splacení dluhu. Nemovitost zůstává ve vlastnictví dlužníka, ale věřitel získává přednostní právo na uspokojení své pohledávky z této nemovitosti v případě nesplácení. Věřitel může nemovitost prodat a uhradit dluh z výtěžku, nebo se stát jejím vlastníkem, pokud se nenajde kupec.
Ceny, hypotéky a dostupnost bydlení v Česku
Rychlý růst mezd nedostačuje na dostupnost bydlení mimo Karlovarský a Ústecký kraj
Dlouhodobé téma o
ekonomice a společnosti
Obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti.
2 minuty čtení
Co se děje?
Stav nyní: Ceny bytů a nájmů v Česku pokračují v růstu a dostupnost bydlení se zhoršuje zejména ve velkých městech; růst mezd reálně nepokrývá zvýšení cen bydlení mimo Karlovarský a Ústecký kraj.[1]
Hypotéky a sazby: Objem nově poskytnutých hypoték zůstává vysoký (říjnový objem dosáhl 38,8 mld. Kč), přičemž hypoteční sazby se v průběhu roku ustálily kolem ~4,5–4,6 %, což nadále podporuje poptávku po úvěrech na bydlení.[13][21]
Ceny, nabídka a výstavba: Dlouhodobý růst cen doprovází vyšší podíl investorů a častější použití cenových aukcí; rozdíl mezi nabídkovou a skutečnou prodejní cenou může v Praze dosahovat až ~30 %. Současně bytová výstavba stagnuje — počet stavebních povolení klesl na nejnižší úroveň za 25 let, což udržuje tlak na dostupnost bydlení.[8][11][16]
Aktuální dopad na výstavbu: Developer Central Group odložil zahájení přibližně 1 000 bytů o rok kvůli vysokým cenám prací a materiálů, což krátkodobě omezí nabídku; navíc reálný růst mezd (Q3 +4,5 %) je nedostatečný pro zlepšení dostupnosti mimo nejchudší regiony, což prohlubuje regionální nerovnosti.[1]
Zdroje:
Problémy s bydlením se prohlubují, ale současně se koncentrují na užší skupinu populace
Jestli chceme dostupné bydlení, musí se začít stavět. Zájem má být ale veřejný
Pět scénářů, které by mohly spustit pokles cen bytů. Investor by je měl mít na paměti
Hypotéky lákají i přes rostoucí ceny bytů. Slibům politiků o dostupném bydlení nevěří nikdo
Problémy s bydlením se prohlubují, ale současně se koncentrují na užší skupinu populace
Nejnovější
Rychlý růst mezd nedostačuje na dostupnost bydlení mimo Karlovarský a Ústecký kraj
04. 12. 2025: Přestože průměrná mzda ve třetím čtvrtletí reálně vzrostla o 4,5 %, její celkový růst za posledních šest let stále zaostává za inflací, což se projevuje zejména v nedostupnosti bydlení ve velkých městech.
Dopady
Kdo si polepší, kdo tratí?
Nájemníci v Praze a velkých městech
Růst nájmů a nedostatek dostupných bytů v Praze a velkých městech zhoršuje dostupnost bydlení a zvyšuje finanční zátěž domácností.
Mladí lidé (18–35 let)
Mladí mají největší problémy se splácením hypoték a často na vlastní bydlení nedosáhnou; mnoho z nich volí nájem nebo alternativní modely financování.
Majitelé hypotečních úvěrů (dlužníci)
Klesající sazby částečně ulevují, ale celkový objem nespláceného dluhu roste a fixace končí vedou k vyšším splátkám některých dlužníků.
Developeři (např. Central Group)
Developeři těží z vysoké poptávky a cen, ale čelí vyšším nákladům stavebnictví, povolovacím překážkám a někdo odkládá projekty kvůli přehřátí trhu.
Stát / Ministerstvo pro místní rozvoj
Nabízí programy a financování (dostupné nájemní bydlení), ale výsledky jsou dosud omezené a implementace čelí administrativním i politickým překážkám.
Banky a hypoteční instituce
V současném hypotečním boomu banky vykazují rekordní objemy sjednaných hypoték a zisky z úvěrů, přičemž kreditní ukazatele zůstávají relativně stabilní.
Developerské firmy ve Středočeském kraji a regionálních centrech
Roste aktivita developerů mimo Prahu (Středočeský kraj, Brno apod.), kteří využívají rostoucí poptávku a ceny v regionech.
Penzijní fondy a institucionální investoři
Dostávají nové možnosti investic do bytových projektů a fondů nájemního bydlení; rostoucí zájem o investiční byty je příležitostí pro tyto investory.
Obce a městské instituce (Pražská developerská společnost, PDS)
Mají příležitost zvýšit nabídku nájemních bytů a využít státní podpory, ale čelí byrokratickým překážkám a pomalému povolování staveb.
Kontext
Dříve jsme psali...
Central Group odkládá zahájení 1000 bytů kvůli vysokým cenám prací a materiálů
Central Group posouvá zahájení nových projektů o rok kvůli nepřijatelným cenám stavebních prací a materiálů. Jak drahé bydlení?
Ceny bytů rostou dvouciferně i přes zásah ČNB a nejisté výhledy
Navzdory opatřením ČNB ceny bytů letos i příští rok porostou dvouciferným tempem s nejistotou ohledně ochlazení trhu. proč ceny neklesnou?
Hypomonitor: Objem hypoték v ČR v říjnu stoupl na 38,8 miliardy korun
V říjnu 2025 se poskytlo hypoték za 38,8 miliardy korun, což je o 3 % více než v září, přičemž úrokové sazby klesly na 4,48 %. Proč splátky rostou?
Nárůst zájmu o hypoteční úvěry přes vysoké úrokové sazby a neúčinnost slibů politiků
Přes vysoké úrokové sazby stoupá zájem o hypotéky, zatímco dostupnost bydlení zůstává nedosaženým slibem politiků. Poznej realitu bydlení
David a Martin představují šest alternativ, jak dosáhnout na bydlení bez hypotéky v Česku
V článku jsou popsány různé modely, které mohou mladé rodiny využít k získání vlastního bydlení, když nemohou získat hypotéku. Objevte možnosti bydlení
Fakta
📊
2,3%
Podíl neplatičů nájmů
(27. 5. 2025)
📊
+10%
Meziroční nárůst cen bytů Q1
(9. 6. 2025)
💰
≈380 mld.
Odhad objemu hypoték 2025
(9. 6. 2025)
📊
29 tisíc
Stavební povolení H1 (nejméně 25 let)
(7. 8. 2025)
📊
40 tisíc
Roční výstavba (současná úroveň)
(10. 10. 2025)
💰
25 mld.
Hodnota 3200 rozestavěných bytů CG
(3. 12. 2025)
Související
Příbuzná témata
Ještě není...
International Comparison
Jak šel čas
Historický kontext
📈
rok 2025
Růst poptávky po vlastním i investičním bydlení a hypoteční boom -> následné zhoršení dostupnosti bydlení
CURRENT: vysoký objem poskytnutých hypoték v roce 2025 (např. říjen 38,8 mld. Kč), pokračující růst cen bytů a nájmů, vyšší zájem investorů a mikrobyty; současně zhoršující se dostupnost mimo chudší regiony
Zvýšení cen nemovitostí a nájmů, vyšší zadlužení domácností, politický tlak na řešení bytové dostupnosti
Očekávaný objem hypoték 2025 ~380 mld. Kč (ČSOB odhad); vysoké měsíční objemy podobné rekordním rokům
🏗️
rok 2025
Stagnace/nízká bytová výstavba a rekordně nízký počet stavebních povolení
CURRENT/CONTEXT: počet stavebních povolení klesl na nejnižší úroveň za 25 let (pod 30 tisíc), zahájení výstavby bytů klesá; developer Central Group odložil zahájení ~1000 bytů
Udržovací nedostatek nabídky, tlak na další růst cen a dlouhodobé zhoršení dostupnosti
nejnižší počet povolení za 25 let
💳
květen–červen 2025
Zpomalování hypotečních sazeb a jejich ustálení kolem ~4,5–4,6 %
CURRENT: po roce poklesu sazeb se sazby ustálily v pásmu ~4,5–4,6 % (údaje v průběhu roku 2025)
Podporuje poptávku po hypotékách a nákupy nemovitostí; částečně zvyšuje objem poskytnutých úvěrů
snížení oproti maximu z předchozích let, ale stále nad úrovní před pandemií
🏦
říjen 2025
Vysoký objem nově poskytnutých hypoték v říjnu (38,8 mld. Kč) a růst refinancování
CURRENT: říjnový hypoteční objem 38,8 mld. Kč; výrazný nárůst refinancování a navýšení úvěrů
Krátkodobé navýšení poptávky po bydlení, vyšší měsíční splátky pro domácnosti; tlak na trh i banky
druhý nejlepší roční výsledek v odhadech ČSOB (2025 ~380 mld. Kč)
🏘️
první pololetí 2025
Růst cen bytů a nájmů přes 10 % v některých segmentech; realitní trh zůstává přetížen
CURRENT: meziroční nárůsty cen bytů kolem 10 % (ČSOB, ČNB odhad 14,5 % pro rok 2025 v některých odhadech), nájmy v metropoli rostou i nad 10 %
Snižuje reálnou dostupnost bydlení, zhoršuje sociální a regionální nerovnosti
růst cen nemovitostí od roku 2020 o desítky procent (dlouhodobý trend)
💸
2025 (během roku)
Zvyšující se podíl investorů a častější použití cenových aukcí na sekundárním trhu
CURRENT: vyšší podíl investorů, aukce 15–30 % atraktivních bytů, rozdíly mezi nabídkovou a realizační cenou (Praha až ~30 %)
Umocňuje zdražování, zvyšuje volatilitu cen a snižuje šance běžných kupujících
zvýšení investorů vs. předchozími roky
🏛️
rok 2025–2027 (vládní/plánované kroky)
Politické a programové reakce — programy na dostupné bydlení, plány reformy stavebního práva a podpory nájemního bydlení
CURRENT/CONTEXT: politické sliby, programy SFPI a ministerstva na dostupné nájemní bydlení, návrhy reformy stavebního zákona do roku 2027
Potenciál zmírnit nedostatek nabídky dlouhodobě, ale realizace a efekt očekávány až s časovým zpožděním; krátkodobě omezený dopad
programy alokující několik miliard (např. 7–12 mld. Kč) — historicky nezvyklá intervence
Co to je?
Vysvětlení pojmů
Co to je
Jak to funguje
Hypotéka vzniká zápisem do pozemkového a hypotečního rejstříku na základě hypotekární smlouvy nebo rozhodnutí soudu či správního orgánu. Dlužník si půjčí peníze a jako záruku poskytne svou nemovitost. Pokud dlužník přestane splácet, věřitel má právo nemovitost prodat a získané prostředky použít k úhradě dluhu, což snižuje jeho úvěrové riziko.
Proč je to důležité
Hlavním účelem hypotéky je zmírnění úvěrového rizika věřitele. Pokud dlužník nemůže platit, věřitel má jistotu, že může získat zpět své peníze prodejem zastavené nemovitosti. Pro dlužníka to znamená možnost získat úvěr za výhodnějších podmínek, protože věřitel má zajištěnou návratnost své investice. Hypotéka je tak důležitým nástrojem financování.
Co to je
Jak to funguje
Proč je to důležité
Otestujte se
Kvíz: Trh bydlení v Česku 2025
Česko
stát ve střední Evropě
Kontinent: Evropa
Hlavní město: Praha
Rozloha: 78.87 tis. km²
Populace: 10.91 mil. (leden 2025)
Měna: koruna česká (8. února 1993 - dosud)
HDP: 250.68 mld. CZK (leden 2019)
Data pocházejí z datové položky WikiData
Strojově generováno
Veškerý obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti. Je určen pro získání rychlého přehledu a orientace. Ověřené informace naleznete v původních článcích Hospodářských novin, které jsou uvedené v odkazech u jednotlivých témat.
Poslední aktualizace: 6. 12. 2025 8:28:22