Hypotéka je forma zajištění, kdy dlužník ručí svou nemovitostí za splacení dluhu. Nemovitost zůstává ve vlastnictví dlužníka, ale věřitel získává přednostní právo na uspokojení své pohledávky z této nemovitosti v případě nesplácení. Věřitel může nemovitost prodat a uhradit dluh z výtěžku, nebo se stát jejím vlastníkem, pokud se nenajde kupec.
Ceny, hypotéky a dostupnost bydlení v Česku
Mladí lidé v Česku hledají cestu k vlastnímu bytu pomocí finančního modelu HN
Mizící téma o
ekonomice a společnosti
Obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti.
2 minuty čtení
Co se děje?
Stav nyní: Dostupnost vlastního bydlení v Česku zůstává pod tlakem, přestože někteří mladí lidé mohou dosáhnout na vlastní byt při včasném dlouhodobém spoření a plánování již během studií; nový článek popisuje finanční modely umožňující vstup na trh vlastního bydlení pro mladé lidi[25].
Trh a ceny: Ceny bytů a nájmů v Česku nadále rostou, růst zůstává dvouciferný v řadě měst a přispívá i k vyšší inflaci; reálný růst mezd však většinou nepokryje nárůst cen bydlení mimo Karlovarský a Ústecký kraj[2][22][24].
Hypotéky a poptávka: Objem nově poskytnutých hypoték zůstává vysoký (např. říjnový/říjnový objem 38,8 mld. Kč uveden v dřívějších datech), hypoteční sazby se v průběhu sledovaného období ustálily kolem ~4,5–4,6 %, což udržuje silnou poptávku po úvěrech na bydlení[13][21][22][23].
Nabídka a výstavba: Počet stavebních povolení klesl na nejnižší úroveň za 25 let, bytová výstavba stagnuje a developeři (včetně Central Group) odkládají projekty kvůli růstu cen prací a materiálů, což dál omezuje nabídku nových bytů a tlak na zdražování[11][19][23][24][26].
Zdroje:
Bytová drahota nerebe konce. Jaké jsou příčiny zdražování a kdo na novém bytu nejvíc vydělává?
Jestli chceme dostupné bydlení, musí se začít stavět. Zájem má být ale veřejný
Sliby politiků o dostupném bydlení nezabraly. Zájem o hypotéky pokračuje přes jejich vysokou cenu
Jsme mladí lidé a chceme vlastní byt. Spočítali jsme si, jak to zvládnout i v dnešní realitě
Nejnovější
Mladí lidé v Česku hledají cestu k vlastnímu bytu pomocí finančního modelu HN
18. 2. 2026: Mladí lidé mají reálnou šanci na vlastní byt, pokud začnou již během studia spořit a plánují své finance dlouhodobě.
Dopady
Kdo si polepší, kdo tratí?
Nájemníci v Praze a velkých městech
Rostoucí ceny nájmů a bytů snižují dostupnost bydlení zejména v Praze a dalších aglomeracích; nájemníci čelí výraznému nárůstu nákladů na bydlení.
Mladí lidé (kupující první bydlení)
Mladí lidé čelí problémům s dosažením hypotéky a rostoucím cenám bytů, mnoho z nich rezignuje na koupi nebo volí mikrobyty či nájem.
Developeři (např. Central Group)
Developeři těží z vysokých cen a poptávky, ale čelí omezením v povolovacích procesech, růstu stavebních nákladů a nutnosti odkládat projekty.
Spotřebitelé / domácnosti se středními příjmy
Rostoucí ceny bytů a nákladnější hypotéky snižují koupěschopnost středních příjmů a zvyšují tlak na rozpočty domácností.
Stát / Ministerstvo pro místní rozvoj
Stát a MMR jsou pod tlakem řešit dostupnost bydlení (stavební zákon, dotace), ale reformy jsou pomalé a opatření (dotace) jsou politicky a fiskálně citlivá.
Majitelé a provozovatelé bank (hypoteční poskytovatelé)
Banky profitují z vysoké poptávky po hypotékách i z vyšších marží; zároveň čelí vyšším rizikům a regulatorním omezením.
Penzijní fondy a institucionální investoři
Dostali možnost investovat do bytových projektů, což zvyšuje poptávku po nabídkách a tlačí ceny nahoru; mohou zároveň zvyšovat nabídku nájemního bydlení dlouhodobě.
Družstva, obce a programy dostupného bydlení (SFPI, DBČS)
Obce a specializované programy budují dostupné nájemní byty, čímž přispívají k částečnému zmírnění krize, ale objem je zatím nedostatečný.
Kontext
Dříve jsme psali...
Dušan Kunovský z Central Group odkládá projekty kvůli neúnosnému růstu cen bytů v Praze.
Téměř polovinu konečné ceny bytu tvoří tvrdé náklady, ale překvapivě největší podíl z finální částky si prostřednictvím daní ukousne stát. Odhal tajemství cen
Central Group odloží projekty kvůli růstu cen stavebních materiálů a prací v Česku
Ceny stavebních materiálů v Česku rostou mírně, ale hlavní tlak v roce 2026 půjde na zdražení stavebních prací kvůli nedostatku kvalifikovaných pracovníků. Proč zdražují stavby?
Rychlý růst mezd nedostačuje na dostupnost bydlení mimo Karlovarský a Ústecký kraj
Přestože průměrná mzda ve třetím čtvrtletí reálně vzrostla o 4,5 %, její celkový růst za posledních šest let stále zaostává za inflací, což se projevuje zejména v nedostupnosti bydlení ve velkých městech. Proč nestačí vysoké mzdy?
Central Group odkládá zahájení 1000 bytů kvůli vysokým cenami prací a materiálů
Central Group posouvá zahájení nových projektů o rok kvůli nepřijatelným cenami stavebních prací a materiálů. Jak drahé bydlení?
Ceny bytů rostou dvouciferně i přes zásah ČNB a nejisté výhledy
Navzdory opatřením ČNB ceny bytů letos i příští rok porostou dvouciferným tempem s nejistotou ohledně ochlazení trhu. proč ceny neklesnou?
Fakta
📊
2,3%
Podíl neplatičů nájmů
(27. 5. 2025)
📊
+10%
Meziroční růst cen bytů (Q1)
(9. 6. 2025)
💰
380 mld.
Odhad objemu hypoték 2025
(9. 6. 2025)
📊
<30 tis.
Stavebních povolení (1. pololetí)
(7. 8. 2025)
📊
40 tis.
Současná roční výstavba bytů
(10. 10. 2025)
💰
25 mld.
Hodnota rozestavěných bytů CG
(3. 12. 2025)
Související
Příbuzná témata
Ještě není...
International Comparison
Jak šel čas
Historický kontext
🏘️
2026
Proces: současný cyklus zdražování, zpomalení a částečného oživení trhu bydlení v Česku
Identifikováno z CURRENT článků: opakující se fáze — rychlý růst cen bytů a nájmů (2024–2025), omezená nabídka z důvodu nízkého počtu stavebních povolení a odkladů developerů, vysoký objem nových hypoték a následné zdražení hypotečních sazeb (2022–2024), pokles poptávky při růstu sazeb a následné ochlazení trhu (2023) a od konce 2024–2025 částečné oživení poptávky při mírném poklesu sazeb a pokračující nedostatečné nabídce.
Vytvořilo volatilní prostředí: cenové špičky i krátkodobé korekce, rostoucí tlak na nájmy, posun části poptávky k nájemnímu bydlení, zvýšené politické a regulační tlaky na výstavbu i intervenci.
Rychlý růst cen v letech 2024–2025 vs. pokles poptávky v roce 2023
📈
2021
Rok 2021 — rekordní hypoteční boom a nejvyšší objem sjednaných hypoték
Stát se v článcích uvádí, že rok 2021 byl rekordní: vysoký objem poskytnutých hypoték (např. 2021: ~560 mld. podle některých zdrojů; v CURRENT shrnutí i v jednotlivých článcích se uvádí rekordní roky 2021 a 2020).
Vypumpování poptávky vedlo k rozsáhlému růstu cen nemovitostí a k rychlému utahování nabídky.
Rekordní objemy hypoték 2021 vs. pokles objemů v roce 2023
⚖️
2022–2023
Zpřísnění pravidel ČNB a prudké zdražení hypoték → prudké ochlazení poptávky
CURRENT články explicitně popisují: ČNB zpřísnila limity (DTI/DSTI, omezení LTV), hypoteční sazby vzrostly na ~5–6 % a objem poskytnutých hypoték prudce klesl (např. 2023: objemy výrazně pod předchozími lety).
Výrazný pokles poptávky po nemovitostech, snížení prodejních objemů, částečné slevování cen (hlavně u starších bytů) a prodloužení doby prodeje.
Nejhlubší ochlazení trhu od roku 2008 (finanční krize) podle článků
📉
2023–2024
Pokles realizovaných cen bytů (čtyři čtvrtletí poklesu) a zhoršení dostupnosti pro některé skupiny
Deloitte a další zdroje v CURRENT textech uvádějí čtyřkvartální pokles průměrných realizačních cen a zároveň růst mezd v částech období — teoretická dostupnost se zlepšila, ale reálnou dostupnost snižují vyšší životní náklady a hypoteční sazby.
Krátkodobé zlepšení indikátorů dostupnosti v datech, ale reálná dostupnost zůstala nebo se zhoršila pro mladé a střední třídu.
První čtvrtletí 2024 pokles cen vs. opětovný růst cen v roce 2025
💸
2024–2025
Oživení hypoteční aktivity a růst cen v roce 2025
CURRENT články popisují, že v 1H/2025 hypoteční objemy prudce vzrostly (ČSOB odhad 380 mld. pro 2025; rekordní měsíce v první polovině roku), průměrné sazby se ustálily kolem ~4,5 % a poptávka po nových bytech se vrátila.
Obnovený tlak na ceny nemovitostí, vyšší prodeje novostaveb, znovu rostoucí nájmy — riziko znovupřehřátí trhu bez dostatečné nabídky nových bytů.
Oživení 2025 vs. ochlazení 2023–2024
🏗️
2025–2026
Problém nabídky: pokles stavebních povolení na 25 let minimum → riziko dlouhodobého nedostatku bytů
CURRENT texty explicitně uvádějí: počet stavebních povolení klesl na nejnižší úroveň za 25 let (2025 data), developeři odkládají projekty (např. Central Group), výstavba stagnuje.
Nedostatečná nabídka udržuje tlak na ceny i při kolísání poptávky; politické tlaky na reformu povolování a zvýšení státní podpory.
Nejnižší povolení za 25 let (2025) vs. rekordní zahájení výstavby 2021
⏸️
leden 2026
Central Group odkládá nové projekty na rok 2026 (oznámeno 3.12.2025, potvrzeno 15.01.2026)
CURRENT články explicitně uvádějí rozhodnutí Central Group o odkladu ~1000 bytů na rok 2026 kvůli vysokým cenám stavebních prací a materiálů.
Krátkodobé snížení budoucí nabídky, další tlak na růst cen v nadcházejícím období.
Podobný krok firmy učinily v roce 2022 podle článků — měl vliv na následné zchlazení/přerozdělení nabídky
Co to je?
Vysvětlení pojmů
Co to je
Jak to funguje
Hypotéka vzniká zápisem do pozemkového a hypotečního rejstříku na základě hypotekární smlouvy nebo rozhodnutí soudu či správního orgánu. Dlužník si půjčí peníze a jako záruku poskytne svou nemovitost. Pokud dlužník přestane splácet, věřitel má právo nemovitost prodat a získané prostředky použít k úhradě dluhu, což snižuje jeho úvěrové riziko.
Proč je to důležité
Hlavním účelem hypotéky je zmírnění úvěrového rizika věřitele. Pokud dlužník nemůže platit, věřitel má jistotu, že může získat zpět své peníze prodejem zastavené nemovitosti. Pro dlužníka to znamená možnost získat úvěr za výhodnějších podmínek, protože věřitel má zajištěnou návratnost své investice. Hypotéka je tak důležitým nástrojem financování.
Otestujte se
Kvíz: Dostupnost vlastního bydlení v Česku (2024–2026)
Česko
stát ve střední Evropě
Kontinent: Evropa
Hlavní město: Praha
Rozloha: 78.87 tis. km²
Populace: 10.91 mil. (leden 2025)
Měna: koruna česká (8. února 1993 - dosud)
HDP: 250.68 mld. CZK (leden 2019)
Data pocházejí z datové položky WikiData
Strojově generováno
Veškerý obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti. Je určen pro získání rychlého přehledu a orientace. Ověřené informace naleznete v původních článcích Hospodářských novin, které jsou uvedené v odkazech u jednotlivých témat.
Poslední aktualizace: 22. 2. 2026 9:19:48