Hypotéka je forma zajištění, kdy dlužník ručí svou nemovitostí za splacení dluhu. Nemovitost zůstává ve vlastnictví dlužníka, ale věřitel získává přednostní právo na uspokojení své pohledávky z této nemovitosti v případě nesplácení. Věřitel může nemovitost prodat a uhradit dluh z výtěžku, nebo se stát jejím vlastníkem, pokud se nenajde kupec.
Hypoteční trh a změny fixací v ČR 2025–2026
Jakub Rotrekl a další experti radí, jak si nezavřít cestu k hypotéce
Mizící téma o
ekonomice a společenských pravidlech
Obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti.
2 minuty čtení
Co se děje?
V roce 2026 se hypoteční trh v Česku soustředí na refinancování a refixace stávajících úvěrů při relativně stabilních úrokových sazbách; trh zatím neočekává návrat k výrazně levným hypotékám.
V průběhu 2025 klesající úrokové sazby podpořily zvýšený zájem o nové hypotéky a refinancování: banky za první pololetí poskytly nové hypotéky za cca 150 mld. Kč, za leden–červenec dosáhl objem 222 mld. Kč a objem refinancovaných hypoték v květnu činil 6,9 mld. Kč; průměrná výše nové hypotéky se blížila 4,08 mil. Kč.[4][5][2]
Centrální banka pod vedením Aleše Michla ve více prohlášeních zdůraznila nutnost držet sazby nad inflací kvůli rizikům rozpočtových deficitů, což zvyšuje pravděpodobnost, že sazby zůstanou vyšší déle a zatíží domácnosti s končícími fixacemi v letech 2025–2026.[11]
Dlouhodobější regulace a produktové změny zahrnují zpřísnění limitů pro investiční hypotéky (LTV 70 % a DTI 7 platné od dubna 2026), které by měly ovlivnit přibližně 7,5 % nových úvěrů, a kroky některých stavebních spořitelen (např. Modrá pyramida) rušit překlenovací úvěry a převádět je na bankovní nabídky, což signalizuje konsolidaci produktů ve finančních skupinách.[6][10]
Zdroje:
Nejnovější
Jakub Rotrekl a další experti radí, jak si nezavřít cestu k hypotéce
11. 2. 2026: Pro získání hypotéky je klíčové mít čistou platební historii, nezamlčovat půjčky, vyvarovat se zadlužení kreditkami a kontokorenty a nesázet peníze u sázkových kanceláří.
Řeklo se...
Přehled citací
1
Vysoký dopad
21. ledna 2026
Nabídka nových bytů v Praze byla ke konci roku 2025 ještě nižší než její dlouhodobý průměr. A zůstává tak výrazně pod reálnými potřebami trhu.
2
Vysoký dopad
9. prosince 2025
Pro příští rok očekáváme, že se hypoteční sazby budou pohybovat převážně ve čtyřprocentním pásmu, s případnými posuny v řádu desetin procentního bodu. Hypotéky za dvě procenta však zůstanou i v roce 2026 jen vzpomínkou.
3
Střední dopad
23. ledna 2025
Pokles úrokových sazeb hypoték o téměř jeden procentní bod byl jedním z faktorů, které přispěly k růstu hypotečního trhu. Dalšími důvody byly větší optimismus domácností a také opětovný růst cen nemovitostí.
Dopady
Kdo si polepší, kdo tratí?
Domácnosti (žadatelé o hypotéku)
Pokles úrokových sazeb snižuje měsíční splátky a zvyšuje dostupnost refinancování, ale současně rostoucí průměrná výše hypoték a vysoké ceny nemovitostí výrazně zhoršují dostupnost bydlení pro širokou část domácností.
Domácnosti s končícími fixacemi (refixace)
Statisíce domácností čekají refixace u velkých objemů hypoték; jejich splátky mohou výrazně vzrůst při vyšších sazbách, což zvyšuje riziko platebních tlaků a nutnost přeuvedení splácení.
Banky poskytující hypotéky (bankovní instituce)
Pokles sazeb a silná poptávka zvyšují objemy obchodů a marže; zároveň refinancování a riziko refixací vytváří ztráty a kapacitní tlaky na vyřizování žádostí.
Česká národní banka (ČNB)
Rozhodnutí o sazbách a makroobezřetnostní opatření (DTI/DSTI, investiční LTV/DTI) přímo ovlivňují hypoteční nabídku, dostupnost úvěrů a stabilitu trhu; její kroky mohou zmírnit přehřátí trhu, ale zároveň omezit dostupnost bydlení.
Developerské společnosti
Vysoké stavební náklady a omezená výstavba udržují ceny vysoko; zpomalení poptávky při drahých hypotékách však může zbrzdit prodeje a ovlivnit plánované projekty.
Investoři do nemovitostí (investoři)
Zpřísnění pravidel ČNB pro investiční hypotéky a omezení LTV/DTI snižuje jejich schopnost financovat nákupy investičních bytů a snižuje návratnost investic.
Stavební spořitelny (sektor)
Oslabení role zajištěných úvěrů a přesun části zajištěných úvěrů k bankám (konsolidace produktů) mění jejich obchodní model a snižuje tržní podíl zajištěných úvěrů.
Senioři / uživatelé reverzních hypoték
Růst trhu reverzních hypoték nabízí zdroj financí pro seniory, ale vysoké sazby produktu a nedostatek legislativy představují rizika pro dluhovou zátěž dědiců a ochranu seniorů.
Kontext
Dříve jsme psali...
Hypotéky v Česku v roce 2026 s důrazem na refinancování a refixace úvěrů
V roce 2026 se hypoteční trh zaměří na refinancování a refixace za stabilních sazeb bez výrazného návratu k levným úvěrům. Pochopte nové hypoteční trendy
Modrá pyramida jako třetí stavební spořitelna ruší překlenovací úvěry od ledna 2026
Modrá pyramida zruší poskytování překlenovacích úvěrů od 1. ledna 2026 a jejich nabídku převede na mateřskou Komerční banku, což je trend konsolidace v rámci finančních skupin. Pochopte nové trendy
Michl z ČNB zdůrazňuje nutnost držet sazby nad inflací kvůli rizikům rozpočtu
ČNB pod vedením Michla plánuje udržovat úrokové sazby nad inflací s cílem zabránit inflačním rizikám spojeným s rozpočtovými schodky. porozumět dopadům sazeb
Michl naznačuje možnost levnějších hypoték za vlády Andreje Babiše
Šéf ČNB Aleš Michl naznačil, že díky spolupráci s Babišovou vládou by mohlo dojít k ústupu od růstu úrokových sazeb a tím k levnějším hypotékám. Co přinese Michlův obrat?
Česká národní banka doporučila zpřísnit limity investičních hypoték kvůli rostoucímu zájmu o nemovitosti
Česká národní banka doporučila zpřísnit limity investičních hypoték, ale trh a ceny nemovitostí tím výrazně neovlivní. Proč banka nezvládá?
Fakta
💰
37,8 mld.
Hypotéky v červenci
(14. 8. 2025)
📊
4,53%
Prům. úroková sazba v červenci
(14. 8. 2025)
💰
222 mld.
Objem za Jan–Červenec
(14. 8. 2025)
📊
628 mld.
Objem refixací (ČNB)
(18. 8. 2025)
📊
38%
Dluhová služba z příjmů
(8. 7. 2025)
💰
321 mld.
Objem nových v r.2025
(28. 1. 2026)
Události
Co a kdy?
duben 2025
Banky a stavební spořitelny poskytly v dubnu hypotéky v objemu 32,2 miliardy Kč; průměrná sazba se snížila na 4,65 % a průměrná výše nové hypotéky vzrostla na 4,08 milionu Kč.
květen 2025
ČNB od května 2025 drží základní úrokovou sazbu na 3,5 %.
prosinec 2025
ČNB (podle článku) zaznamenala pokles inflace na 2,1 % v listopadu 2025; guvernér Aleš Michl avizuje udržení sazby nad inflací a komentuje rizika státního zadlužení.
leden 2026
Modrá pyramida od 1. ledna 2026 přestala poskytovat překlenovací úvěry zajištěné zástavním právem nemovitosti; noví klienti jsou obsluhováni Komerční bankou.
duben 2026
Od dubna 2026 platí zpřísněná pravidla ČNB pro investiční hypotéky (omezení LTV na 70 % a snížení DTI na 7).
2025
V roce 2025 objem nových hypotečních úvěrů dosáhl přibližně 321 miliard Kč a celkový trh včetně refinancování byl zhruba 406 miliard Kč; hypoteční trh se vrátil do normálu se sazbami kolem 4,5 %.
2025
Refinancování výrazně vzrostlo: objem refinancovaných úvěrů z prosince 2022 (1,2 mld. Kč) na květen 2025 (6,9 mld. Kč podle článku) — zvýšený zájem o refinancování při poklesu sazeb.
2025 – 2026
V letech 2025 a 2026 se očekává rekordní objem refixací u hypoték (podle ČNB téměř 628 miliard Kč; odhady až 900 miliard podle Portu), především pětileté fixace sjednané v letech 2020–2021.
8. července 2025
Podle dat ČNB (uvedeno v článku publikovaném 8. 7. 2025) průměrná výše nové hypotéky byla téměř 4 miliony Kč a průměrná dluhová služba činila 38 % příjmů (dále srovnání s rokem 2019 uvedeno v textu).
červenec 2025
V červenci 2025 banky a stavební spořitelny poskytly hypotéky za 37,8 miliardy Kč; průměrná sazba u nových hypoték klesla na 4,53 % a průměrná výše nové hypotéky vzrostla na 4,28 milionu Kč.
26. srpna 2025
Finemo zaznamenalo v prvním pololetí meziroční nárůst objemu reverzních hypoték o 250 %; produkt je určen lidem starším 60 let a úrok je uváděn kolem 9,9 % ročně.
Související
Příbuzná témata
Co to znamená
Co se děje
ČNB zpřísnila pravidla pro investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI 7)
Srovnání před a po
⚖️
Pravidla pro investiční hypotéky
PŘED
Nezávazná či volnější pravidla; LTV i DTI byly u mnoha bank vyšší (část bank měla vlastní limity)
PO
ČNB nařídila od dubna 2026 LTV max 70 % a DTI max 7 pro investiční hypotéky (3.+ nemovitost nebo k pronájmu)
💰
Podíl a objem trhu
PŘED
Podíl investičních hypoték odhadován 7–10 % trhu, bez centrálního omezení; objemy investičních nových úvěrů nižší
PO
Zpřísnění by zasáhlo zhruba 7,5 % nových úvěrů (~7 mld. Kč ročně), může snížit poptávku investorů a uvolnit prostor pro hypotéky na vlastní bydlení
🏛️
Postoj bank a trh
PŘED
Většina bank měla vnitřně podobná omezení; trh investorů posiloval ceny nemovitostí
PO
Většina bank už similarní limity měla, takže dopad na banky bude relativně malý; hlavní dopad pocítí investoři (omezení DTI)
Klíčové postavy
🏛️
Česká národní banka (ČNB)
Regulátor, nařídila nové limity pro investiční hypotéky od dubna 2026
🏛️
Banky a stavební spořitelny
Implementují nové limity v úvěrové praxi; většina má už podobná pravidla interně
🏢
Investoři do nemovitostí
Skupina nejvíce zasažená zpřísněním (omezené financování třetích a dalších nemovitostí či pronájmů)
Ještě není...
International Comparison
Řeklo se...
Přehled citací
Petr Michálek
předseda představenstva Skanska Residential"Nabídka nových bytů v Praze byla ke konci roku 2025 ještě nižší než její dlouhodobý průměr. A zůstává tak výrazně pod reálnými potřebami trhu."
Petr Michálek
předseda představenstva Skanska Residential"Ke zlepšení situace by mohlo dojít nejdříve po roce 2027 v souvislosti s plánovanými úpravami nového stavebního zákona a Metropolitního plánu."
Sýkora
"Pokud se inflace bude dál přibližovat k inflačnímu cíli a centrální banka nebude nucena prosazovat restriktivnější podmínky, mohou banky v průběhu roku 2026 sáhnout k mírnému dalšímu snižování sazeb, typicky v řádu desetin procentního bodu, nikoli celých procent."
Sýkora
"Pro příští rok očekáváme, že se hypoteční sazby budou pohybovat převážně ve čtyřprocentním pásmu, s případnými posuny v řádu desetin procentního bodu."
Lucie Leixnerová
tisková mluvčí (banky)"podíl refinancovaných hypoték na novém obchodě asi třetinový"
Ondřej Šuchman
manažer hypoték skupiny Komerční banky"Pokles úrokových sazeb hypoték o téměř jeden procentní bod byl jedním z faktorů, které přispěly k růstu hypotečního trhu."
Jaromír Šindel
hlavní ekonom ČBA"K rekordnímu nárůstu přispěla kombinace řady faktorů, a to především mix nižších úrokových sazeb, nárůstu cen nemovitostí – jež rovněž zvedl průměrnou výši hypotéky – a také oživení reálných mezd v ekonomice."
Pavla Hávová
mluvčí ČSOB"Hypotéka s bonusem je svou konstrukcí na českém trhu unikátní a má úspěch. Jejím prostřednictvím ČSOB od začátku května poskytla klientům více než 1,2 miliardy korun."
Tomáš Kofroň
tiskový mluvčí Raiffeisenbank"Pro letošek odhadujeme, že fixace na trhu hypoték skončí 30 tisícům lidí. A i když se nám v oblasti nových hypoték daří, refinancování je důležitou součástí hypotečního byznysu."
Martina Lambert
tisková mluvčí LBBW"Refinancování hypoték aktivně nabízíme od roku 2007, kdy jsme zavedli nový produkt Hypotéka hypoték."
Jak šel čas
Historický kontext
📈
2025
Zvýšený objem nových hypoték a refinancování v průběhu roku 2025
Průběžné statistiky a shrnutí z CURRENT článků uvádějí, že v průběhu 2025 klesající úrokové sazby podpořily zvýšený zájem o nové hypotéky a refinancování; banky za 1. pololetí poskytly nové hypotéky za cca 150 mld. Kč, leden–červenec dosáhl 222 mld. Kč a objem refinanc. v květnu činil 6,9 mld. Kč.
Vedlo k meziročnímu nárůstu objemu hypotečního byznysu v roce 2025 a zvýšení počtu sjednaných smluv.
🏠
2025
Průměrná výše nové hypotéky se zvýšila k hodnotám okolo 4–4,5 mil. Kč v roce 2025
CURRENT články uvádějí průměrnou výši nové hypotéky v průběhu 2025 blížící se 4,08–4,49 mil. Kč; ČNB a Hypomonitor uvádějí průměr kolem 4–4,5 mil. Kč.
Vyšší průměrná výše úvěru zvyšuje měsíční splátky a snižuje dostupnost bydlení pro širší skupiny obyvatel.
📉
květen 2025
Průměrné hypoteční sazby klesly k ~4,6 % (květen 2025)
CURRENT: v květnu 2025 průměrná úroková sazba poklesla na ~4,6 % (u nabízených i poskytnutých hypoték uváděno 4,6–4,65 %).
Umožnilo to zvýšené refinancování a snížení měsíčních splátek pro refinancující klienty.
nejnižší úroveň od poloviny roku 2022 (u porovnání trhu)
⏳
2025–2026
Masivní refixace hypotečních smluv (objem ~628 mld. Kč podle ČNB)
CURRENT: ČNB a další zdroje uvádějí, že v letech 2025 a 2026 přichází rekordní objem refixací, přibližně 628 mld. Kč (některé odhady až 900 mld.). Většina tvořena pětiletými fixacemi z let 2020–2021.
Bude to klíčové téma pro domácnosti a banky; vedlo/vede k vysokému tlaku na měsíční rozpočty domácností při refixaci a k vlně jednání o nových sazbách či refinancování.
🏦
1. ledna 2026
Modrá pyramida ukončila poskytování překlenovacích úvěrů (přesun na mateřskou Komerční banku)
CURRENT: Modrá pyramida od 1.1.2026 přestala poskytovat překlenovací úvěry zajištěné zástavním právem; noví zájemci budou obsluhováni Komerční bankou.
Signalizuje konsolidaci produktů ve finančních skupinách a pokračující posun úvěrů ze stavebních spořitelen na bankovní hypotéky.
⚖️
duben 2026
Platnost zpřísněných pravidel ČNB pro investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI 7)
CURRENT: ČNB zpřísnila podmínky pro investiční hypotéky s účinností od dubna 2026 (LTV 70 % a DTI 7).
Omezí financování investičních nákupů, zasáhne odhadovaně ~7,5 % nových úvěrů a může částečně uvolnit prostor pro financování vlastního bydlení.
🔁
leden 2026–leden 2026
Konsolidace produktů stavebních spořitelen a bank ve skupinách (přesuny úvěrů na banky) — trend viditelný v roce 2026
CURRENT: kroky některých stavebních spořitelen (např. Modrá pyramida) rušit překlenovací úvěry a převádět je na bankovní nabídky, širší trend konsolidace produktů ve finančních skupinách v průběhu 2025–2026.
Zmírňuje duplicitní nabídky, zvyšuje centralizaci hypotečního byznysu v bankách; malý dopad na výsledky skupin, menší dopad na stávající klienty.
Co to je?
Vysvětlení pojmů
Co to je
Jak to funguje
Hypotéka vzniká zápisem do pozemkového a hypotečního rejstříku na základě hypotekární smlouvy nebo rozhodnutí soudu či správního orgánu. Dlužník si půjčí peníze a jako záruku poskytne svou nemovitost. Pokud dlužník přestane splácet, věřitel má právo nemovitost prodat a získané prostředky použít k úhradě dluhu, což snižuje jeho úvěrové riziko.
Proč je to důležité
Hlavním účelem hypotéky je zmírnění úvěrového rizika věřitele. Pokud dlužník nemůže platit, věřitel má jistotu, že může získat zpět své peníze prodejem zastavené nemovitosti. Pro dlužníka to znamená možnost získat úvěr za výhodnějších podmínek, protože věřitel má zajištěnou návratnost své investice. Hypotéka je tak důležitým nástrojem financování.
Co to je
Úvěr je dočasné půjčení peněz mezi věřitelem (např. bankou) a dlužníkem, který musí peníze vrátit a obvykle zaplatit úrok. Slouží k tomu, aby si lidé nebo firmy mohli koupit věci hned a splácet je postupně.
Jak to funguje
Strany uzavřou smlouvu s částkou, splátkami, úrokem a případným zajištěním (např. zástava nemovitosti). Banka před poskytnutím kontroluje bonitu — zda dlužník zvládne splácet; při nesplácení může využít zajištění. Existují různé typy: krátkodobé, dlouhodobé, spotřebitelské, hypoteční nebo nebankovní půjčky, liší se úrokem i podmínkami.
Proč je to důležité
Úvěry umožňují domácnostem a firmám investovat a kupovat bez hotovosti, ovlivňují množství peněz v oběhu a stabilitu bankovního systému. Špatné (nesplácené) úvěry mohou ohrozit banky i ekonomiku, zatímco vhodně zajištěné úvěry pomáhají růstu.
Otestujte se
Kvíz: Hypoteční trh v Česku (2025–2026)
Česko
stát ve střední Evropě
Kontinent: Evropa
Hlavní město: Praha
Rozloha: 78.87 tis. km²
Populace: 10.91 mil. (leden 2025)
Měna: koruna česká (8. února 1993 - dosud)
HDP: 250.68 mld. CZK (leden 2019)
Data pocházejí z datové položky WikiData
Strojově generováno
Veškerý obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti. Je určen pro získání rychlého přehledu a orientace. Ověřené informace naleznete v původních článcích Hospodářských novin, které jsou uvedené v odkazech u jednotlivých témat.
Poslední aktualizace: 26. 2. 2026 14:26:45