Hypotéka je forma zajištění, kdy dlužník ručí svou nemovitostí za splacení dluhu. Nemovitost zůstává ve vlastnictví dlužníka, ale věřitel získává přednostní právo na uspokojení své pohledávky z této nemovitosti v případě nesplácení. Věřitel může nemovitost prodat a uhradit dluh z výtěžku, nebo se stát jejím vlastníkem, pokud se nenajde kupec.
Hypoteční trh a změny fixací v ČR 2025–2026
Boj o hypoteční klienty v Česku v roce 2026 prudce roste, refinancování dosahuje rekordů
Mizící téma o
ekonomice a společenských pravidlech
Obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti.
2 minuty čtení
Co se děje?
V roce 2026 se hypoteční trh v Česku soustředí na refinancování a refixace stávajících úvěrů; konkurence mezi bankami prudce roste a refinancování dosahuje rekordních podílů, protože banky snižují marže, aby si udržely klienty.
Trh v průběhu 2025 reagoval na klesající úrokové sazby zvýšeným zájmem o nové hypotéky a refinancování: banky za první pololetí poskytly nové hypotéky za cca 150 mld. Kč, za leden–červenec dosáhl objem 222 mld. Kč a v květnu objem refinancovaných hypoték vzrostl na 6,9 mld. Kč; průměrná výše nové hypotéky se blížila 4,08 mil. Kč[4][5][2].
Centrální banka pod vedením Aleše Michla důrazně doporučovala držet sazby nad inflací kvůli rizikům rozpočtových deficitů, což zvyšovalo riziko, že sazby zůstanou vyšší déle a zatíží domácnosti s končícími fixacemi v letech 2025–2026; současné kroky komerčních bank proti tomu reagují konkurenčním snižováním marží[11].
Dlouhodobější regulace a produktové změny zahrnují zpřísnění limitů pro investiční hypotéky (LTV 70 % a DTI 7 platné od dubna 2026), které by měly ovlivnit přibližně 7,5 % nových úvěrů, a kroky některých stavebních spořitelen (např. Modrá pyramida) rušit překlenovací úvěry a převádět je na bankovní nabídky, což signalizuje konsolidaci produktů ve finančních skupinách[6][10].
Zdroje:
Nejnovější
Boj o hypoteční klienty v Česku v roce 2026 prudce roste, refinancování dosahuje rekordů
07. 4. 2026: V roce 2026 se výrazně zvyšuje podíl refinancovaných hypoték díky končícím fixacím a konkurenčnímu boji bank, které snižují marže, aby si udržely klienty.
Řeklo se...
Přehled citací
1
Vysoký dopad
23. ledna 2025
Pokles úrokových sazeb hypoték o téměř jeden procentní bod byl jedním z faktorů, které přispěly k růstu hypotečního trhu. Dalšími důvody byly větší optimismus domácností a také opětovný růst cen nemovitostí. Další odklad nákupu tak přestal dávat smysl.
2
Střední dopad
15. ledna 2025
K rekordnímu nárůstu přispěla kombinace řady faktorů, a to především mix nižších úrokových sazeb, nárůstu cen nemovitostí – jež rovněž zvedl průměrnou výši hypotéky – a také oživení reálných mezd v ekonomice.
3
Vysoký dopad
8. března 2010
Pro letošek odhadujeme, že fixace na trhu hypoték skončí 30 tisícům lidí. A i když se nám v oblasti nových hypoték daří, refinancování je důležitou součástí hypotečního byznysu.
Dopady
Kdo si polepší, kdo tratí?
Domácnosti (dlužníci s hypotékami)
Velká skupina domácností je ovlivněna změnami sazeb, refinancováním a refixacemi; někteří získávají úspory při poklesu sazeb, jiní čelí výraznému nárůstu splátek při refixaci.
Refinancující klienti / osoby s končící fixací (statisíce domácností)
Velký objem refixací v letech 2025–2026 znamená pro mnoho domácností riziko růstu měsíčních splátek a potřebu aktivně jednat o podmínkách.
Banky poskytující hypotéky (Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka a další)
Banky profitují z vyšší hypoteční aktivity a marží, současně čelí riziku ztrát z předčasného splacení a tlakům na refinancování velkých portfolií.
Česká národní banka (ČNB)
ČNB ovlivňuje hypoteční podmínky zpřísňováním pravidel pro investiční hypotéky a nastavením úrokové politiky, což mění dostupnost a cenu hypoték.
Investoři do nemovitostí (drobní investoři a institucionální investoři)
Zpřísnění podmínek pro investiční hypotéky snižuje páku drobných investorů a omezuje část jejich poptávky; kapitálově silní hráči jsou méně zasaženi.
Stavební spořitelny (např. Modrá pyramida)
Stavební spořitelny mění produktovou nabídku (omezení překlenovacích úvěrů), těží z růstu reverzních hypoték a drží odlišnou pozici vůči bankám.
Senioři / uživatelé reverzních hypoték (Finemo)
Reverzní hypotéky rostou jako produkt pro seniory, nabízejí likviditu, ale nesou rizika vysokých úroků a absenci legislativní ochrany.
Developerské společnosti
Vývoj úroků, ceny stavebních materiálů a regulace investičních hypoték ovlivňují poptávku a cash‑flow developerů; vyšší poptávka může udržet ceny.
Spotřebitelské organizace a poradci (dTest, hypoteční poradci)
Poradci a organizace zvyšují informovanost klientů o rizicích refinancování a reverzních hypoték, čímž ovlivňují rozhodování spotřebitelů.
Kontext
Dříve jsme psali...
Jakub Rotrekl a další experti radí, jak si nezavřít cestu k hypotéce
Pro získání hypotéky je klíčové mít čistou platební historii, nezamlčovat půjčky, vyvarovat se zadlužení kreditkami a kontokorenty a nesázet peníze u sázkových kanceláří. Získejte vysněné bydlení
Hypotéky v Česku v roce 2026 s důrazem na refinancování a refixace úvěrů
V roce 2026 se hypoteční trh zaměří na refinancování a refixace za stabilních sazeb bez výrazného návratu k levným úvěrům. Pochopte nové hypoteční trendy
Modrá pyramida jako třetí stavební spořitelna ruší překlenovací úvěry od ledna 2026
Modrá pyramida zruší poskytování překlenovacích úvěrů od 1. ledna 2026 a jejich nabídku převede na mateřskou Komerční banku, což je trend konsolidace v rámci finančních skupin. Pochopte nové trendy
Michl z ČNB zdůrazňuje nutnost držet sazby nad inflací kvůli rizikům rozpočtu
ČNB pod vedením Michla plánuje udržovat úrokové sazby nad inflací s cílem zabránit inflačním rizikům spojeným s rozpočtovými schodky. porozumět dopadům sazeb
Michl naznačuje možnost levnějších hypoték za vlády Andreje Babiše
Šéf ČNB Aleš Michl naznačil, že díky spolupráci s Babišovou vládou by mohlo dojít k ústupu od růstu úrokových sazeb a tím k levnějším hypotékám. Co přinese Michlův obrat?
Fakta
💰
37,8 mld Kč
Objem hypoték v červenci
(14. 8. 2025)
📊
4,28 mil.
Prům. výše nové hypotéky v červenci
(14. 8. 2025)
📊
4,53%
Prům. úroková sazba (červenec)
(14. 8. 2025)
📊
222 mld.
Objem za led‑červenec 2025
(14. 8. 2025)
📊
628 mld.
Objem refixací 2025–26 (ČNB)
(18. 8. 2025)
🔄
LTV 70%
Zpřísnění pro investiční hypotéky
(1. 12. 2025)
Události
Co a kdy?
duben 2025
ČNB drží základní úrokovou sazbu na 3,5 % od května 2025 (v textu uvedeno jako stav v době článku) a to ovlivňuje očekávání hypotečního trhu
16. května 2025
Banky a stavební spořitelny v dubnu 2025 poskytly hypotéky za 32,2 miliardy Kč (údaj z článku publikovaného 16.5.2025 týkající se dubnových výsledků)
25. června 2025
V květnu 2025 úrokové sazby hypoték klesly na 4,6 %, zájem o refinancování výrazně vzrostl (porovnání prosinec 2022 vs. květen 2025: refinancování 1,2 mld. → 6,9 mld. Kč)
8. července 2025
Podle dat ČNB v roce 2025 průměrná výše nové hypotéky téměř 4 miliony Kč; průměrná dluhová služba dosahuje 38 % příjmů (údaj zveřejněný 8.7.2025)
15. července 2025
Za první pololetí 2025 poskytly banky a stavební spořitelny hypotéky v objemu 150 miliard Kč; v červnu téměř 7 tisíc nových smluv a 2,2 tisíce refinancování
14. srpna 2025
V červenci 2025 poskytly instituce hypotéky za 37,8 miliardy Kč; celkem za leden–červenec 2025 objem 222 miliard Kč, refinancování dosáhlo 7,8 miliardy Kč (článek 14.8.2025)
18. srpna 2025
Ohlášeno, že v letech 2025–2026 čeká rekordní refixace úroků téměř 628 miliard Kč (odhad ČNB) a experti doporučují začít jednat s bankou zhruba tři měsíce před koncem fixace
26. srpna 2025
Finemo hlásí meziroční nárůst objemu reverzních hypoték o 250 % v 1. pololetí 2025; produkt určený osobám 60+
12. listopadu 2025
Oslava 30 let hypotečního trhu v ČR; zdůrazněna digitalizace procesů (online žádosti, elektronické podpisy) a stabilita trhu
28. listopadu 2025
ČNB doporučila zpřísnění limitů na investiční hypotéky (reakce na popularitu nemovitostí jako investice) – opatření zmíněno v kontextu trhu
1. prosince 2025
ČNB zpřísnila podmínky pro investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI 7), pravidla platná od dubna 2026 (oznámeno 1.12.2025)
22. prosince 2025
Guvernér ČNB Aleš Michl veřejně komentuje vyrovnaná rizika a účast na vládním zasedání; ČNB od května 2025 drží sazbu 3,5 %
28. ledna 2026
Shrnutí: v roce 2025 objem nových hypotečních úvěrů ~321 mld. Kč, celkově včetně refinancování ~406 mld. Kč; rok 2026 má být ve znamení refixací a refinancování
1. ledna 2026
Modrá pyramida od 1.1.2026 přestává poskytovat překlenovací úvěry zajištěné zástavním právem; noví klienti přesunuti na Komerční banku (oznámeno 8.1.2026)
11. února 2026
Doporučení a pravidla pro žadatele: banky pečlivě posuzují příjmy, registr dlužníků a nebankovní data (článek z 11.2.2026) — vliv na úspěšnost žádostí o hypotéku
7. dubna 2026
V dubnu 2026 probíhá bouřlivé období na trhu: kvůli konfliktu na Blízkém východě a zvyšování nákladů bank rostou hypoteční sazby; v únoru 2026 podíl refinancování vzrostl na 30,6 % (údaj z 7.4.2026)
Související
Příbuzná témata
Co to znamená
Co se děje
ČNB zpřísňuje pravidla pro investiční hypotéky (LTV 70%, DTI 7)
Srovnání před a po
💰
LTV u investičních hypoték
PŘED
některé banky poskytovaly LTV až 80% či více u investičních úvěrů
PO
ČNB stanovuje maximální LTV 70% pro investiční hypotéky
📋
DTI / zadlužení žadatele
PŘED
banky byly často benevolentní nebo používaly různé limity; DTI nebyl jednotně nastaven
PO
ČNB zavádí DTI limit 7 (dluh max 7× roční čistý příjem) pro investiční hypotéky
👥
Dopad na trh nových úvěrů
PŘED
podíl investičních hypoték odhadován 7–10% (někde vyšší) a banky nabízely různé podmínky
PO
zpřísnění by zasáhlo cca 7,5% nových úvěrů (~7 mld. Kč) a část investorů bude omezená; většina bank již podobné limity interně uplatnila
🏢
Chování bank a investorů
PŘED
někteří drobní investoři využívali vysoké páky, LTV až 80%+, investice přes fyzické osoby
PO
drobní investoři s vysokou pákou budou omezeni; kapitálově silní hráči a financování přes právnické osoby zůstávají méně zasaženi
Klíčové postavy
🏛️
Česká národní banka (ČNB)
Regulátor, nařizuje nové limity LTV 70% a DTI 7 u investičních hypoték
🏛️
Banky a stavební spořitelny
Implementují nová pravidla; většina již má vlastní podobná omezení
👥
Drobní realitní investoři / investoři k pronájmu
Skupina, kterou zpřísnění nejvíce omezuje (nižší dostupnost financování)
Ještě není...
International Comparison
Řeklo se...
Přehled citací
Radek Slavík
hypoteční makléř Golem Finance"Pokud bude nabízená sazba výrazně pod šesti procenty, dává smysl ji přijmout už teď,"
Vratislav Jůza
zemský ředitel 4fin"Nynější úroková marže patří mezi nejvyšší za posledních minimálně deset let. Podobně vysoké marže měly banky v roce 2014 a lehce pod dvěma procenty v první covidové vlně na jaře 2020,"
Ondřej Šuchman
manažer hypoték skupiny Komerční banky"Pokles úrokových sazeb hypoték o téměř jeden procentní bod byl jedním z faktorů, které přispěly k růstu hypotečního trhu. Dalšími důvody byly větší optimismus domácností a také opětovný růst cen nemovitostí. Další odklad nákupu tak přestal dávat smysl,"
Jaromír Šindel
hlavní ekonom ČBA"K rekordnímu nárůstu přispěla kombinace řady faktorů, a to především mix nižších úrokových sazeb, nárůstu cen nemovitostí – jež rovněž zvedl průměrnou výši hypotéky – a také oživení reálných mezd v ekonomice,"
Michael Pupala
generální ředitel Modré pyramidy"I po 1. září mohou být náklady bank spojené s předčasným splacením stále výrazně vyšší než jedno procento z předčasně splacené jistiny,"
Ondřej Šuchman
manažer hypoték Komerční banky"V posledních měsících pozorujeme na hypotečním trhu dva hlavní trendy. Prvním je zvýšená poptávka po kratších fixacích úrokových sazeb, zejména na jeden až dva roky. Druhým je větší zájem o financování energeticky úsporného bydlení,"
Filip Hrubý
mluvčí České spořitelny"Zhruba v letech 2019 až 2021 jsme registrovali vyšší stovky klientů měsíčně. Ve finančním vyjádření se jednalo o vyšší stovky milionů,"
Michal Skořepa
analytik České spořitelny"Lze předpokládat, že mnohé s tímto efektem počítají a riziko do značné míry promítly do sazeb, které v posledních čtvrtletích nabízejí klientům, a to všem klientům bez rozdílu,"
Tomáš Kofroň
tiskový mluvčí Raiffeisenbank"Pro letošek odhadujeme, že fixace na trhu hypoték skončí 30 tisícům lidí. A i když se nám v oblasti nových hypoték daří, refinancování je důležitou součástí hypotečního byznysu,"
Martina Lambert
tisková mluvčí LBBW"Refinancování hypoték aktivně nabízíme od roku 2007, kdy jsme zavedli nový produkt Hypotéka hypoték. Nyní umožňujeme v rámci změny sazby hypotéky i konsolidaci s dalšími úvěry, pokud tomu odpovídá hodnota nemovitosti,"
Jak šel čas
Historický kontext
🔁
2025
Proces: masivní refinancování a refixace hypotečních úvěrů v Česku
Identifikováno z CURRENT shrnutí: hlavní téma 2025–2026 je refinancování a refixace stávajících hypoték kvůli končícím fixacím a změnám sazeb.
Vedlo k rekordním objemům refinancování, silné konkurenci mezi bankami a tlaku na marže.
⚖️
duben 2026
ČNB zavádí zpřísněná pravidla pro investiční hypotéky (LTV 70 % a DTI 7)
Z CONTEXT a CURRENT: explicitně uvedeno, že pravidla platí od dubna 2026.
Omezí dostupnost investičních hypoték, zasáhne odhadovaných ~7,5 % nové produkce; může snížit poptávku investorů a uvolnit prostor pro financování vlastního bydlení.
🏦
1. ledna 2026
Modrá pyramida ukončila poskytování překlenovacích úvěrů; zájemci přecházejí k mateřské Komerční bance
CURRENT: Modrá pyramida přestala od 1.1.2026 nabízet překlenovací úvěry a přesouvá nové zajištěné úvěry na Komerční banku.
Signalizuje konsolidaci produktů ve finančních skupinách a snižování nabídky zajištěných spořitelných úvěrů.
📈
leden–červenec 2025
Objem hypoték leden–červenec 2025 dosáhl 222 mld. Kč, silný nárůst poptávky
CURRENT: za leden–červenec 2025 objem trhu dosáhl 222 mld. Kč; růst díky nižším sazbám a refinancování.
Potenciál pro pokračující tlak na bankovní kapacity a konkurenční snižování marží.
🔧
květen 2025
Objem refinancovaných hypoték výrazně vzrostl — květen 2025: 6,9 mld. Kč
CURRENT: explicitní údaj v textu o květnovém objemu refinancování 6,9 mld. Kč.
Důkaz zrání vlny refinancování; přispívá k obavám bank z nákladů z předčasného splacení.
📊
červenec 2025
Objem hypoték v červenci 2025: 37,8 mld. Kč; refinancování 7,8 mld. Kč; leden–červenec 2025 objem 222 mld. Kč
CURRENT: explicitní čísla za červenec 2025 a kumulaci; potvrzení pokračujícího oživení trhu.
Ukazuje, že refinancování a nové úvěry rostou paralelně, udržují vysoký tlak na trh.
🏁
prosinec 2025
Hypomonitor: rok 2025 — banky poskytly hypotéky za 406 mld. Kč (druhý největší objem za 30 let)
CURRENT: explicitní statistika Hypomonitoru za rok 2025.
Potvrzení, že 2025 byl velmi silný rok pro hypoteční trh navzdory refixacím; zvyšuje význam správy refixací v letech 2025–2026.
⚠️
únor–duben 2026
Růst podílu refinancovaných úvěrů v roce 2026: podíl 30,6 % v únoru 2026; očekávané refinancování přes 400 mld. Kč v roce 2026
CURRENT: explicitní údaje o podílu refinancování v únoru 2026 a odhadech objemu v roce 2026.
Vyzdvihuje vrcholné riziko vlny refixací/refinancování v 2026; tlačí banky ke snižování marží a nabídkovým akcím, ale zároveň zvyšuje konkurenční napětí a potenciální ztráty bank.
Co to je?
Vysvětlení pojmů
Co to je
Jak to funguje
Hypotéka vzniká zápisem do pozemkového a hypotečního rejstříku na základě hypotekární smlouvy nebo rozhodnutí soudu či správního orgánu. Dlužník si půjčí peníze a jako záruku poskytne svou nemovitost. Pokud dlužník přestane splácet, věřitel má právo nemovitost prodat a získané prostředky použít k úhradě dluhu, což snižuje jeho úvěrové riziko.
Proč je to důležité
Hlavním účelem hypotéky je zmírnění úvěrového rizika věřitele. Pokud dlužník nemůže platit, věřitel má jistotu, že může získat zpět své peníze prodejem zastavené nemovitosti. Pro dlužníka to znamená možnost získat úvěr za výhodnějších podmínek, protože věřitel má zajištěnou návratnost své investice. Hypotéka je tak důležitým nástrojem financování.
Co to je
Úroková sazba je procento, které dlužník platí věřiteli za půjčení peněz za určité období. Říká, kolik navíc zaplatíte k vypůjčené částce ročně nebo za jinak stanovené období. Je to základní parametr úvěru nebo spoření.
Jak to funguje
Banky a centrální banky stanoví různé sazby: fixní (nemění se po dohodnutou dobu) nebo variabilní (mění se podle trhu). Centrální banka ovlivňuje krátkodobé sazby (např. repo sazba), které pak určují mezibankovní sazby jako PRIBOR a nakonec sazby pro klienty. K úrokové sazbě se často přidávají poplatky, proto pro porovnání úvěrů sledujte RPSN.
Proč je to důležité
Úroková sazba ovlivní, kolik reálně zaplatíte za půjčku nebo kolik vyděláte na spoření; nižší sazba znamená levnější úvěr. Změny sazeb ovlivňují ceny aktiv, investiční rozhodnutí a výkonnost fondů (včetně private equity), protože ovlivňují náklady financování a ocenění firem. Pro domácnosti jsou důležité při hypotékách, úvěrech a plánování rozpočtu.
Otestujte se
Kvíz: Hypoteční trh v Česku 2025–2026
Česko
stát ve střední Evropě
Kontinent: Evropa
Hlavní město: Praha
Rozloha: 78.87 tis. km²
Populace: 10.91 mil. (leden 2025)
Měna: koruna česká (8. února 1993 - dosud)
HDP: 250.68 mld. CZK (leden 2019)
Data pocházejí z datové položky WikiData
Strojově generováno
Veškerý obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti. Je určen pro získání rychlého přehledu a orientace. Ověřené informace naleznete v původních článcích Hospodářských novin, které jsou uvedené v odkazech u jednotlivých témat.
Poslední aktualizace: 13. 4. 2026 10:31:36