Hypotéka je forma zajištění, kdy dlužník ručí svou nemovitostí za splacení dluhu. Nemovitost zůstává ve vlastnictví dlužníka, ale věřitel získává přednostní právo na uspokojení své pohledávky z této nemovitosti v případě nesplácení. Věřitel může nemovitost prodat a uhradit dluh z výtěžku, nebo se stát jejím vlastníkem, pokud se nenajde kupec.
Hypoteční trh a změny fixací v ČR 2025–2026
Modrá pyramida jako třetí stavební spořitelna ruší překlenovací úvěry od ledna 2026
Mizící téma o
ekonomice a společenských pravidlech
Obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti.
2 minuty čtení
Co se děje?
Modrá pyramida oznámila zrušení překlenovacích úvěrů od 1. ledna 2026 a jejich převod na mateřskou Komerční banku, což ilustruje pokračující konsolidaci produktů ve finančních skupinách na hypotečním trhu.[13]
Česká národní banka pod vedením Aleše Michla avizuje udržení úrokových sazeb nad inflací kvůli rizikům rozpočtových deficitů; toto postavení zvyšuje pravděpodobnost, že sazby zůstanou vyšší déle a tím zatíží domácnosti s končícími fixacemi v letech 2025–2026.[12]
Centrální banka rovněž doporučila a potvrdila zpřísnění pravidel pro investiční hypotéky (LTV 70 % a DTI 7) s účinností od dubna 2026; opatření by mělo postihnout přibližně 7,5 % nových hypotečních úvěrů a omezit dostupnost pro investory, přičemž doporučení bylo zveřejněno koncem listopadu 2025.[11][10]
Současné klesající úrokové sazby vedly letos k nárůstu refinancování a silné poptávce po nových úvěrech: v květnu objem refinancovaných hypoték dosáhl 6,9 mld. Kč, banky za první pololetí poskytly nové hypotéky za 150 mld. Kč a za leden–červenec objem dosáhl 222 mld. Kč; průměrná výše nové hypotéky se blížila 4,08 mil. Kč. To spolu se stabilitou trhu po třiceti letech znamená, že přestože trh zůstává stabilní pro více než 1,5 milionu klientů, statisíce domácností čelí riziku výrazného zvýšení splátek při návratu vyšších sazeb.[2][9][3][4][5]
Zdroje:
Michl: ČNB se bude snažit držet úrokové sazby nad očekávanou inflací
Michl naznačuje obrat: Cesta k levnějším hypotékám může vést přes Babišovu vládu
Zlatou horečku v nemovitostech centrální banka ukočírovat nemůže
Průměrná hypotéka přestává být dostupná pro běžnou domácnost aneb Kde najít 93 tisíc čistého měsíčně
Objem hypoték v červenci stoupl o dvě procenta, letos zatím dosáhl 222 miliard korun
Nejnovější
Modrá pyramida jako třetí stavební spořitelna ruší překlenovací úvěry od ledna 2026
08. 1. 2026: Modrá pyramida zruší poskytování překlenovacích úvěrů od 1. ledna 2026 a jejich nabídku převede na mateřskou Komerční banku, což je trend konsolidace v rámci finančních skupin.
Dopady
Kdo si polepší, kdo tratí?
České banky a stavební spořitelny
Banky a stavební spořitelny jsou klíčovými poskytovateli hypoték; čelí zvýšené poptávce, vlně refixací a refinancování, zároveň rostoucím rizikům a tlaku na marže a rezervy.
Dlužníci / domácnosti s hypotékami
Domácnosti profitují z postupného poklesu sazeb (nižší splátky/refinancování), ale mnozí čelí vyšším splátkám při refixaci a zhoršené dostupnosti bydlení kvůli vysokým průměrným hypotékám.
Bankovní regulátor (Česká národní banka)
ČNB ovlivňuje hypoteční trh měnovou politikou a regulacemi (DTI/DSTI, investiční hypotéky), čímž mění dostupnost úvěrů a rizika pro banky i domácnosti.
Investoři do nemovitostí (privátní investoři)
Zpřísnění pravidel pro investiční hypotéky a omezení DTI snižuje dostupnost financování pro investiční nákupy a zhoršuje výnosnost investic.
Realitní trh / developři
Trh s nemovitostmi zůstává ovlivněn poptávkou, nabídkou a regulacemi; zpřísnění hypotečních podmínek a vysoké sazby brzdí poptávku, ale nedostatek nabídky nadále tlačí ceny.
Hypoteční zprostředkovatelé a poradci
Změny v provizním modelu a vyšší poplatky/refinancování snižují atraktivitu některých obchodů a tlumí provize, ovlivňují podnikání zprostředkovatelů.
Senioři / uživatelé reverzních hypoték (Finemo)
Rostoucí poptávka po reverzních hypotékách zvyšuje nabídku, ale vysoké sazby a nedostatek legislativy zvyšují rizika pro seniory a dědice.
Modrá pyramida (stavební spořitelna)
Modrá pyramida ukončila poskytování překlenovacích zajištěných úvěrů a přesunula novou klientelu na mateřskou Komerční banku, mění obchodní model.
Kontext
Dříve jsme psali...
Michl z ČNB zdůrazňuje nutnost držet sazby nad inflací kvůli rizikům rozpočtu
ČNB pod vedením Michla plánuje udržovat úrokové sazby nad inflací s cílem zabránit inflačním rizikům spojeným s rozpočtovými schodky. porozumět dopadům sazeb
Michl naznačuje možnost levnějších hypoték za vlády Andreje Babiše
Šéf ČNB Aleš Michl naznačil, že díky spolupráci s Babišovou vládou by mohlo dojít k ústupu od růstu úrokových sazeb a tím k levnějším hypotékám. Co přinese Michlův obrat?
Česká národní banka doporučila zpřísnit limity investičních hypoték kvůli rostoucímu zájmu o nemovitosti
Česká národní banka doporučila zpřísnit limity investičních hypoték, ale trh a ceny nemovitostí tím výrazně neovlivní. Proč banka nezvládá?
Centrální banka utahuje šrouby investorům: Nové limity LTV a DTI platí od dubna 2026.
ČNB od dubna 2026 zavede omezení LTV na 70 % a DTI na 7 pro investiční hypotéky, což ovlivní zhruba 7,5 % nových hypotečních úvěrů. Zjistit dopady hned
České hypotéky slaví třicet let stability a nové odpovědnosti na trhu
Český hypoteční trh za 30 let prošel krizemi a digitalizací a zůstal stabilní a důvěryhodný pro více než 1,5 milionu klientů. příběh tří dekád
Fakta
💰
37,8 mld.
Hypotéky v červenci
(14. 8. 2025)
📊
4,28 mil.
Průměrná nová hypotéka
(14. 8. 2025)
📊
4,53%
Průměrná sazba v červenci
(14. 8. 2025)
💰
222 mld.
Objem za leden–červenec
(14. 8. 2025)
📊
628 mld.
Objem refixací (ČNB)
(18. 8. 2025)
🔄
LTV 70%
ČNB zpřísnila limity (invest.)
(1. 12. 2025)
Události
Co a kdy?
duben 2025
Banky a stavební spořitelny poskytly hypotéky za 32,2 miliardy Kč.
květen 2025
ČNB drží základní úrokovou sazbu na 3,5 %.
Související
Příbuzná témata
Co to znamená
Co se děje
ČNB zpřísnila pravidla pro investiční hypotéky (LTV70%, DTI7)
Srovnání před a po
💰
Podmínky investičních hypoték
PŘED
LTV a DTI byly na úrovních stanovených bankami; investiční hypotéky měly LTV i DTI volnější (běžně vyšší než 70%/DTI7)
PO
ČNB od dubna 2026 zavádí LTV max 70% a DTI max 7 pro investiční hypotéky
📋
Dopad na objem nových úvěrů
PŘED
Podíl investičních hypoték odhadován 7–10 % trhu, bez centrálního omezení zasahující jen částečně
PO
Zpřísnění by zasáhlo ~7,5 % nových úvěrů (~7 mld. Kč ročně); očekává se snížení nových investičních úvěrů
🏛️
Chování bank
PŘED
Většina bank už měla podobná interní omezení; některé stavební spořitelny přesouvaly zajištěné úvěry do mateřských bank
PO
Dopad na většinu bank bude relativně malý; dojde k formálnímu sladění s pravidly ČNB a tlačení některých investorů k alternativním řešením
Klíčové postavy
🏛️
Česká národní banka (ČNB)
Regulátor, vydavatel nových pravidel LTV 70% a DTI 7 pro investiční hypotéky (platnost od dubna 2026)
🏢
Banky a stavební spořitelny
Upravují nabídky, většina již měla podobná interní omezení; budou implementovat nová pravidla
👥
Investoři/žadatelé o investiční hypotéky
Skupina, kterou nová pravidla zasáhnou nejvíce — omezený přístup k financování třetích a dalších nemovitostí nebo pronájmu
Ještě není...
International Comparison
Jak šel čas
Historický kontext
🏦
1. leden 2026
Modrá pyramida ukončuje poskytování překlenovacích úvěrů a převádí nové žádosti na mateřskou Komerční banku
Rozhodnutí oznámeno Modrou pyramidou; krok reflektuje konsolidaci produktů ve finančních skupinách
Noví zájemci o zajištěné překlenovací úvěry budou obsluhováni Komerční bankou; stávající klienti bez změn
📑
listopad 2025
ČNB zveřejnila doporučení zpřísnit pravidla pro investiční hypotéky (LTV 70 % a DTI 7)
Doporučení a potvrzení zpřísnění bylo zveřejněno koncem listopadu 2025
Omezení by mělo zasáhnout přibližně 7,5 % nových hypotečních úvěrů a omezit dostupnost pro investory
⚖️
duben 2026
Zpřísněná pravidla ČNB pro investiční hypotéky vstupují v účinnost (LTV 70 % a DTI 7)
Opatření měla být platná od dubna 2026 dle článků
Omezení financování třetí a další nemovitosti a půjček na pronájem; snížení podílu nových investičních hypoték
💶
květen 2025
ČNB drží základní úrokovou sazbu na 3,5 % a signalizuje udržení sazeb nad inflací
Guvernér Aleš Michl uvedl, že sazby budou nad inflací kvůli rizikům rozpočtových deficitů
Zvyšuje pravděpodobnost, že sazby zůstanou vyšší déle, což zatíží domácnosti s refixacemi v letech 2025–2026
🔁
květen 2025
Růst refinancování a silná poptávka po nových hypotékách při poklesu sazeb
Data: objem refinancovaných hypoték v květnu dosáhl 6,9 mld. Kč; banky za první pololetí poskytly 150 mld. Kč
Intenzivní refinancování a vysoké objemy nových úvěrů; zároveň riziko zvýšení splátek při návratu vyšších sazeb pro statisíce domácností
Průměrná výše nové hypotéky se blížila 4,08 mil. Kč
⏳
2025
Očekávaný příliv refixací hypoték v letech 2025–2026 (objem téměř 628 mld. Kč dle ČNB)
Většina refixací tvořena pětiletými fixacemi z let 2020–2021
Tisíce domácností čelí riziku výrazného zvýšení splátek při refixaci; nutnost včasného plánování a vyjednávání s bankou
📉
srpen 2025
Pokračující pokles hypotečních sazeb a nárůst objemu hypoték (leden–srpen 2025: 222 mld. Kč)
Průměrná sazba u nových hypoték se snížila na ~4,53–4,65 %; objem za leden–červenec 2025 dosáhl 222 mld. Kč
Zintenzivnilo refinancování a růst trhu v roce 2025; avšak trh zůstává citlivý na další vývoj sazeb
Průměrná výše nové hypotéky v červenci 2025 byla 4,28 mil. Kč
📅
8. leden 2026
Modrá pyramida oficiálně přestává poskytovat nové překlenovací úvěry — platnost od 1. ledna 2026
Oznámeno 8. ledna 2026; nové žádosti budou směrovány na Komerční banku
Dokončení přesunu produktů ve skupině; ilustruje pokračující konsolidaci produktů ve finančních skupinách na hypotečním trhu
Podíl zajištěných úvěrů na trhu klesl z 80 % (2022) na zhruba třetinu v roce 2026
Co to je?
Vysvětlení pojmů
Co to je
Jak to funguje
Hypotéka vzniká zápisem do pozemkového a hypotečního rejstříku na základě hypotekární smlouvy nebo rozhodnutí soudu či správního orgánu. Dlužník si půjčí peníze a jako záruku poskytne svou nemovitost. Pokud dlužník přestane splácet, věřitel má právo nemovitost prodat a získané prostředky použít k úhradě dluhu, což snižuje jeho úvěrové riziko.
Proč je to důležité
Hlavním účelem hypotéky je zmírnění úvěrového rizika věřitele. Pokud dlužník nemůže platit, věřitel má jistotu, že může získat zpět své peníze prodejem zastavené nemovitosti. Pro dlužníka to znamená možnost získat úvěr za výhodnějších podmínek, protože věřitel má zajištěnou návratnost své investice. Hypotéka je tak důležitým nástrojem financování.
Co to je
Úroková sazba je procento, které dlužník platí věřiteli za půjčení peněz za určité období. Říká, kolik navíc zaplatíte k vypůjčené částce ročně nebo za jinak stanovené období. Je to základní parametr úvěru nebo spoření.
Jak to funguje
Banky a centrální banky stanoví různé sazby: fixní (nemění se po dohodnutou dobu) nebo variabilní (mění se podle trhu). Centrální banka ovlivňuje krátkodobé sazby (např. repo sazba), které pak určují mezibankovní sazby jako PRIBOR a nakonec sazby pro klienty. K úrokové sazbě se často přidávají poplatky, proto pro porovnání úvěrů sledujte RPSN.
Proč je to důležité
Úroková sazba ovlivní, kolik reálně zaplatíte za půjčku nebo kolik vyděláte na spoření; nižší sazba znamená levnější úvěr. Změny sazeb ovlivňují ceny aktiv, investiční rozhodnutí a výkonnost fondů (včetně private equity), protože ovlivňují náklady financování a ocenění firem. Pro domácnosti jsou důležité při hypotékách, úvěrech a plánování rozpočtu.
Otestujte se
Kvíz: Hypoteční trh a regulace 2025–2026
Česko
stát ve střední Evropě
Kontinent: Evropa
Hlavní město: Praha
Rozloha: 78.87 tis. km²
Populace: 10.91 mil. (leden 2025)
Měna: koruna česká (8. února 1993 - dosud)
HDP: 250.68 mld. CZK (leden 2019)
Data pocházejí z datové položky WikiData
Strojově generováno
Veškerý obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti. Je určen pro získání rychlého přehledu a orientace. Ověřené informace naleznete v původních článcích Hospodářských novin, které jsou uvedené v odkazech u jednotlivých témat.
Poslední aktualizace: 12. 1. 2026 6:57:18