Investiční potenciál levných bytů v Česku

Žabža z Air Bank rozebírá prodej bytu a investici do akcií v českém kontextu

Uzavřené téma o ekonomice a společnosti

Obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti.

2 minuty čtení
Co se děje?

Nejaktuálněji: Analytik Petr Žabža z Air Bank doporučuje mladým investorům zvážit investice do akcií, protože podle něj akciové trhy aktuálně nabízejí lepší výnosy než investice do nemovitostí; toto doporučení snižuje bezprostřední investiční atraktivitu levných bytů pro část investorů[3].

Dřívější zjištění poukazovala na to, že v některých regionech Česka (např. Janov v Litvínově a další lokality v Karlovarském, Ústeckém a Moravskoslezském kraji) lze koupit byty za velmi nízké pořizovací ceny, což investorům z velkých měst umožňuje dosahovat hrubých výnosů kolem 6–7 % ročně díky rozdílu mezi pořizovací cenou a nájmy[1].

Tyto lokality jsou však zároveň zatíženy vysokou nezaměstnaností, exekucemi a vyšším rizikem neplatičů nájmů, často vyžadují rekonstrukce a pečlivý výběr nájemníků, což riziko investice zvyšuje[1].

Navíc veřejná diskuse o zdanění bytů a státní reakce na spekulace s přemrštěnými nájmy (např. reformy dávek) mohou měnit očekávání trhu a potenciálně ovlivnit cenové i daňové podmínky, přičemž některé debaty varují, že zdanění nemusí vést ke zlevnění bydlení[2].

Zdroje:

  1. Prodat byt a peníze poslat do akcií? Žabža z Air Bank o nepochopitelné české fascinaci cihlou

  2. Víme, kde jsou k mání nejvýnosnější byty. Je to ale investice pro zkušené

  3. Víme, kde jsou k mání nejvýnosnější byty. Je to ale investice pro zkušené

Nejnovější
Žabža z Air Bank rozebírá prodej bytu a investici do akcií v českém kontextu
08. 10. 2025: Petr Žabža zdůrazňuje, že akciové trhy nabízejí dnes lepší výnosy než investice do nemovitostí a doporučuje mladým investorům nebát se akcií.
Dopady
Kdo si polepší, kdo tratí?

Jsoucí nájemníci / domácnosti hledající nájem

Rostoucí ceny nájmů a nedostatek dostupných bytů zhoršují dostupnost bydlení pro mladé rodiny a nízkopříjmové domácnosti; větší poptávka po nájemním bydlení tlačí ceny dál nahoru.

Mladé rodiny / Generace Z

Mladé rodiny a lidé vstupující na trh jsou silně postiženi nedostupností vlastnického bydlení a rostoucími nájmy, ztrácejí možnost vlastního bydlení bez rodinné pomoci.

Drobní investoři (drobní vlastníci bytů)

Drobným investorům rostoucí ceny a vyšší poptávka přináší kapitálové zhodnocení, zároveň je však zhoršena dostupnost financování a rostoucí rizika spojená s neplatiči snižují čisté výnosy.

Institucionální investoři / realitní fondy

Fondům a velkým investorům trend vyhovuje — získávají portfolia nájemních bytů a využívají vyšší výnosy v regionech i v nájemním segmentu; navyšují poptávku po nových projektech určených k nájmu.

Drobná a střední realitní developerská společnost (lokální developeři)

Developeři profitují z vysokých cen, ale čelí vyšším nákladům na výstavbu, nejistotě prodejů a tlakům od investorů na slevy či prodeje celých projektů fondům.

Stát / Ministerstva (MMR, SFPI)

Stát prostřednictvím programů (dostupné bydlení, dotace, úvěry) může mírnit nedostupnost, ale opatření jsou relativně malého rozsahu a dlouhodobě slabá povolovací agenda brání rychlému efektu.

Banky a poskytovatelé hypoték

Banky profitují z poptávky po hypotékách, ale čelí regulaci (ČNB) a riziku nárůstu nesplácení; zpřísňují úvěrové podmínky, což omezuje část poptávky a převádí tlak na trh nájemního bydlení.

Obce / místní samosprávy

Obce mohou poskytnout pozemky a čerpat dotace pro dostupné bydlení, ale často mají omezené kapacity a dlouhá povolovací řízení brzdí rychlé řešení nedostatku bytů.

Kontext
Dříve jsme psali...
V předvolební debatě se šíří fáma o zlevnění bydlení díky zdanění bytů
Zdanění bytů podle článku nepovede ke zlevnění bydlení, naopak může ceny ještě zvýšit.  Mýty o levném bydlení
Kde v Česku koupíte nejvýnosnější byty za milion korun
Nejvýnosnější byty v Česku najdete v levných regionech s vysokým rizikem a výnosem až 7 % ročně.  Výnosy i pasti investic
Fakta
📍

Litvínov-Janov

Nejlevnější byty lokalita
(23. 9. 2025)

📊

16%

Podíl s exekucí v Litvínově
(23. 9. 2025)

📊

14%

Nezaměstnanost v Bílině
(23. 9. 2025)

📊

25%

Ceny vs. průměr ČR (čtvrtinové)
(23. 9. 2025)

📊

7%

Výnosy investorů v regionech
(23. 9. 2025)

👤

Petr Žabža

Vedoucí investičního týmu Air Bank
(8. 10. 2025)

Ještě není...
International Comparison
Jak šel čas
Historický kontext
🏢
2025
Růst zájmu o nájemní bydlení a vstup institucionálních investorů na český trh
Z aktuálních i historických článků (CONTEXT) vyplývá, že v posledních letech rostl zájem po nájemním bydlení; velké fondy i zahraniční investoři začali kupovat byty a celé domy k dlouhodobému pronájmu (BTR).
Zvýšila se poptávka institucionálních kupců po developerských projektech; část novostaveb je cíleně budována nebo odkupována pro nájemní režim.
Nové investiční proudy – větší zapojení fondů než v období před rokem 2020
💼
rok 2023
Nárůst zájmu odborníků a fondů o nájemní bydlení (vč. konkrétních akvizic)
V CONTEXT článcích (2023) jsou popisovány první rozsáhlejší transakce a fondy budující portfolia nájemních bytů (např. Residomo, Fond českého bydlení, aktivity Heimstadenu, REICO, Fond Mint aj.).
Potvrzený vznik prvních profesionálních portfolií nájemních bytů v ČR; začátek systematických nákupů a spoluprací s developery.
Výrazný posun od jednotlivých „drobních“ investorů k institucionálním investorům oproti dřívějším rokům
🏗️
2024
Rostoucí role developerů a poptávky po malometrážních bytech v centrech
CONTEXT ukazuje, že developeři (např. Port Karolína, projekty na Smíchově, Karlíně) stavěli více 1+kk a 2+kk; tito byty lákají investory i operátory nájemního bydlení.
Nárůst nabídky menších bytů vhodných pro nájem; větší zájem investorů o tyto dispozice.
Trend k malometrážním bytům výraznější než v dřívějších obdobích (před 2020)
💰
2024–2025
Rychlý růst přítoku kapitálu a očekávání penzijních fondů
CURRENT a CONTEXT udávají, že legislativní změny a zvýšený zájem vedly k očekávání vstupu penzijních fondů a dalšímu kapitálu (EIB, státní programy, penzijní fondy diskutovány).
Odhadované navyšování institu­cionální poptávky po nájemních bytech → další tlak na akvizice novostaveb pro pronájem.
Možný výraznější přínos veřejných prostředků (EIB, státní programy) oproti minulosti
📊
2025-01-15
Analytické i mediální potvrzení, že část novostaveb míří k institucionálním pronajímatelům
CURRENT shrnuje, že developeri a analytici pozorují, že stále více nových projektů bude končit jako nájemní domy v rukou fondů; jednání s developery probíhají.
Zmenšování nabídky bytů určených k prodeji jednotlivcům; zvyšování tlaku na ceny pro konečné kupce.
Rychlejší proměna nabídky než v předchozích letech, kdy převládal retailový prodej
🤝
2025
Zefektivnění přípravy projektů pro BTR (build-to-rent) a větší spolupráce developerů s investory
CONTEXT uvádí, že někteří developeři upravují projekty pro institucionální investory a preferují partnerství na úrovni návrhu a výstavby pro nájemní provoz.
Nárůst projektů navržených přímo pro dlouhodobý pronájem; snazší škálování nájemních portfolií.
Rozdíl oproti dřívějším projektům, které byly často jen přebudovány pro nájem
🔁
2025
Kumulativní efekt – část nabídky novostaveb už nepronikne na trh jako vlastnické byty
CURRENT a CONTEXT ukazují, že kombinace kupovaných projektů fondy, developerských BTR projektů a odložené výstavby vede k tomu, že přírůstek bytů pro vlastní bydlení klesá.
Udržení nebo nárůst cen nových i stávajících bytů v žádaných lokalitách; vyšší konkurence o omezené zásoby mezi investory a domácnostmi.
Silnější tlak na ceny než v dřívějších letech se srovnatelnou výstavbou (před rokem 2020)
🔧
2025
Vyšší profesionalizace správy a provozu nájemních bytů
CONTEXT dokumentuje expanzi správců, fondů a provozovatelů (digitalizace, centralizovaná správa, smluvní operační modely).
Zvýšení efektivity pronájmů, lepší obsazenost portfolií a tlak na standardizaci nájemních služeb; vyšší bariéry vstupu pro malé soukromé pronajímatele.
Profesionálnější provoz nájemního bydlení oproti tradičnímu modelu drobných pronajímatelů
Česko

stát ve střední Evropě

https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/c/cb/Flag_of_the_Czech_Republic.svg

Kontinent: Evropa

Hlavní město: Praha

Rozloha: 78.87 tis. km²

Populace: 10.91 mil. (leden 2025)

Měna: koruna česká (8. února 1993 - dosud)

HDP: 250.68 mld. CZK (leden 2019)

Data pocházejí z datové položky WikiData

Otestujte se
Kvíz: Investice do levných bytů vs. akcie — české trendy 2024–2025

Strojově generováno

Veškerý obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti. Je určen pro získání rychlého přehledu a orientace. Ověřené informace naleznete v původních článcích Hospodářských novin, které jsou uvedené v odkazech u jednotlivých témat.

Poslední aktualizace: 12. 10. 2025 4:54:21