Hledat Předplatné
Předplatné

Investiční potenciál levných bytů v Česku

Tomáš Rusňák z Gepard Finance varuje před koncem éry rentabilních investičních bytů

Málo aktivní téma o ekonomice a společnosti

Obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti.

2 minuty čtení
Co se děje?

Nejaktuálněji: Podle Tomáše Rusňáka z Gepard Finance přestává tradiční model nákupu více investičních bytů na hypotéku v Česku fungovat kvůli vyšším úrokovým sazbám a rostoucí regulaci, což zvyšuje riziko, že dříve rentabilní strategie budou ztrátové.[6]

Dřívější doporučení odborníků zůstávají relevantní: Štěpán Gjurič z Re/Maxu radí maximalizovat výnosy pečlivým nastavením nájemného, výběrem spolehlivého nájemce, pevnou nájemní smlouvou a opatřeními proti škodám a inflaci; tato opatření mohou zlepšit cash flow, ale nemusí plně kompenzovat důsledky vyšších sazeb a regulace zmíněné Rusňákem.[5][6]

Historické analýzy ukazují, že v některých regionech (např. Janov v Litvínově a další lokality v Karlovarském, Ústeckém a Moravskoslezském kraji) lze koupit byty za velmi nízké ceny a dosáhnout hrubých výnosů kolem 6–7 % ročně, avšak tyto lokality jsou spojeny s vyššími riziky (nezaměstnanost, exekuce, neplatiči) a často vyžadují rekonstrukce; to dříve přitahovalo investorů hledající vyšší výnos za cenu rizika.[1]

Dále trh ovlivňují preference a alternativy investorů: Češi podle Jaroslava Tona z Salutem Group preferují nemovitosti kvůli pocitu bezpečí i přes nízké nájemní výnosy, zatímco analytik Petr Žabža z Air Bank doporučuje mladým investorům zvážit akcie, které podle něj nyní nabízejí lepší výnosy než nemovitosti; tyto faktory snižují poptávku některých skupin investorů a mění tržní dynamiku.[4][3]

Zdroje:

  1. Sen o zbohatnutí na investičních bytech se rozpadá. Model z minulosti už nefunguje, říká hypoteční influencer a poradce Tomáš Rusňák

  2. Výnos je ukrytý v detailech. Jak zajistit, aby investiční byt vydělával co nejvíc

  3. Sen o zbohatnutí na investičních bytech se rozpadá. Model z minulosti už nefunguje, říká hypoteční influencer a poradce Tomáš Rusňák

  4. Víme, kde jsou k mání nejvýnosnější byty. Je to ale investice pro zkušené

  5. Byty vynáší už méně než spořicí účty. Jak je možné, že je cihla přesto tak oblíbená

  6. Prodat byt a peníze poslat do akcií? Žabža z Air Bank o nepochopitelné české fascinaci cihlou

Nejnovější
Tomáš Rusňák z Gepard Finance varuje před koncem éry rentabilních investičních bytů
15. 5. 2026: Model investování do několika bytů na hypotéku přestává v Česku fungovat kvůli vyšším sazbám a regulacím, což naznačuje větší rizika, než se veřejně prezentuje.
 Odhalte pravdu o hypotékách
Dopady
Kdo si polepší, kdo tratí?

drobný investor (drobní vlastníci investičních bytů)

Drobní investoři jsou hlavními kupci levných bytů v regionech; těží z vyšších hrubých výnosů, ale čelí výrazným rizikům: neplatiči, nutné rekonstrukce, demografické a lokální ekonomické šoky a zpřísnění regulace hypoték.

Silný smíšený dopad

rezidenti v sociálně slabých regionech (nájemníci)

Nájemníci v regionech s vysokou nezaměstnaností a sociálními problémy čelí riziku nestabilního bydlení a vyššího rizika neplatičů, což zvyšuje provozní náklady a rizika pro pronajímatele i stát.

Silný negativní dopad

Česká národní banka (ČNB)

ČNB zpřísnila posuzování investičních hypoték a ukládá limity (LTV/DTI), což snižuje atraktivitu pákového financování bytových investic a může omezit poptávku investorů; zároveň opatření snižují systémová rizika.

Silný smíšený dopad

investiční fondy a institucionální vlastníci nájemních bytů

Institucionální fondy expandují v nájemním bydlení, kupují celé domy a vytvářejí profesionální nabídku pronájmů; zvyšují likviditu trhu a přinášejí profesionalizaci správy, ale zároveň konkurují drobným kupcům a mohou tlačit ceny v některých segmentech.

Střední pozitivní dopad

místní obce a samosprávy

Obce rozhodují o dostupnosti sociálního bydlení, vyhlašují bezdoplatkové zóny a ovlivňují lokální nabídku; aktivity samospráv mohou buď zmírnit, nebo prohloubit lokální disproporce a sociální napětí.

Střední smíšený dopad

hypoteční poradci a finanční influenceři

Regulace a tržní změny znesnadňují modely levered investic; někteří influenceři poskytují zjednodušené nebo riskantní rady, zatímco odborníci volají po profesionalizaci poradenské oblasti.

Střední smíšený dopad

stát (ministerstva a programy na dostupné bydlení)

Státní programy (dotační/úvěrové) pro nájemní bydlení a úpravy legislativy mohou částečně zmírnit nedostatek bytů pro vlastníky i nájemníky, ale rozsah dosavadních opatření je omezený.

Střední pozitivní dopad

České rodiny schopné spořit (úspory >10 tis. Kč/měs.)

Skupina s vyššími úsporami častěji investuje do nemovitostí či fondů; jejich poptávka podporuje trh rezidenčních investic a stabilitu fondů.

Slabý pozitivní dopad
Vytvořeno 15. 5. 2026 12:00
Kontext
Dříve jsme psali...
Štěpán Gjurič z Re/Maxu radí, jak zajistit maximální výnos z investičního bytu
Výnos z investičního bytu lze zvýšit správným nastavením nájemného, výběrem spolehlivého nájemce, pečlivou smlouvou a ochranou proti škodám a inflaci.  Maximalizujte své zisky
Jaroslav Ton ze Salutem Group vysvětluje, proč Češi preferují nemovitosti před spořicími účty
Češi investují do nemovitostí hlavně kvůli bezpečí a víře v růst cen, i když nájemní výnosy jsou často nižší než úroky na spořicích účtech.  Proč Češi milují cihlu
Žabža z Air Bank rozebírá prodej bytu a investici do akcií v českém kontextu
Petr Žabža zdůrazňuje, že akciové trhy nabízejí dnes lepší výnosy než investice do nemovitostí a doporučuje mladým investorům nebát se akcií.  proč nepřehánět nemovitosti
V předvolební debatě se šíří fáma o zlevnění bydlení díky zdanění bytů
Zdanění bytů podle článku nepovede ke zlevnění bydlení, naopak může ceny ještě zvýšit.  Mýty o levném bydlení
Kde v Česku koupíte nejvýnosnější byty za milion korun
Nejvýnosnější byty v Česku najdete v levných regionech s vysokým rizikem a výnosem až 7 % ročně.  Výnosy i pasti investic
Fakta
📊

7%

Max. výnos z pronájmu
(23. 9. 2025)

📊

3.6%

Prům. hrubý výnos z pronájmu
(19. 3. 2026)

📊

39%

Věří, že nemovitosti jsou jistota
(19. 3. 2026)

📊

6%

Skutečná investice populace do nemovitostí
(19. 3. 2026)

📊

16%

Exekuce v Litvínově
(23. 9. 2025)

🔄

zpřísnění

Přísnější posuzování invest. bytů ČNB
(15. 5. 2026)

Vytvořeno 15. 5. 2026 12:00
Související
Příbuzná témata
Ještě není...
International Comparison
Jak šel čas
Historický kontext
🏠
rok 2026
Korekce poptávky po investičních bytech a růst významu nájemního bydlení
CURRENT: Tomáš Rusňák (2026) a další články popisují, že tradiční model koupě více investičních bytů na hypotéku přestává fungovat kvůli vyšším úrokům a regulaci, zatímco poptávka po nájemním bydlení roste.
Zvyšuje se zájem investorů o nájemní projekty a fondy; část developerů a investorů přechází k budování a provozu nájemních bytů, rostou požadavky na větší vlastní kapitál při nákupu investičních bytů.
Posun od modelu "levná hypotéka + nájemník platí" k modelu s vyšším vlastním kapitálem a provozní profesionalizací
⚖️
rok 2025
Zavedení přísnější regulace investičních hypoték ČNB (účinnost od dubna 2026 oznámena v 2026/03)
CONTEXT + CURRENT: články o opatřeních ČNB (2026-03-31 popis) a diskuse v CURRENT ukazují, že ČNB zpřísnila podmínky pro třetí a další investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI 7, DSTI) a trh na to reagoval předzásobením v lednu–únoru 2026.
Zvýšily se požadavky na vlastní prostředky investorů, snížila atraktivita pákového financování investičních bytů; očekávané snížení počtu drobných investorů a posun poptávky k institucionálním kupcům nebo financování přes právnické osoby.
Nejvýznamnější změna regulace hypotečního financování pro investory od předchozích opatření ČNB
🏢
leden 2025
Růst zájmu o investice do nájemního bydlení a vznik fondů (pokračující trend)
CONTEXT: řada článků (2021–2025) dokumentuje vznik fondů zaměřených na nájemní bydlení (Residomo, Fond českého bydlení, Mint, IRQ/Spilberk aj.) a jejich akviziční aktivitu v regionech i Praze.
Institutionalizace nájemního trhu: vznik BTR projektů, růst nabídky institucionálních provozovatelů, profesionalizace správy, tlak na ceny a nájemné v určitých segmentech.
Posun od individuálních drobných landlordů k institucionálním fondům není náhlý, ale 2021–2025 ukázaly výrazné zrychlení
📉
2024–2025 (průběžné)
Klesající výnosnost nájemních bytů a rozšiřování investorů do regionů
CURRENT+CONTEXT: analýzy (UniCredit, Ekonom, HN) uvádějí, že hrubé výnosy nájemného v Česku klesly ~3,6 % (2026) a dříve výhodné regiony se už zlevňovaly; investoři se přitom rozhlížejí po regionech za hledáním vyšších hrubých yieldů (Ústí, Karlovy Vary apod.).
Zvyšuje se riziko, že investoři kupující v „výnosových“ regionech budou čelit problémům s neplatiči, demografickými tlaky a delšími dobami návratnosti; mění se strategie (více due diligence, důraz na provozní management).
Nejnižší hrubé výnosy v ČR odkazované v CURRENT (např. 3,6 % 2026) vs. dřívější 6–8 % v některých regionech
💳
2021–2023
Reakce trhu na zdražení úvěrů a následné předzásobení hypotékami (vlna refinancování a předzásobení před regulací)
CONTEXT: při oznamování regulace ČNB došlo k předzásobení (počátkem 2025/2026 banky poskytly velký objem hypoték); dříve v roce 2021–2023 vysoké sazby vedly k poklesu poptávky a developerské výstavby.
Krátkodobé nárůsty prodejů (předzásobení), následné ochlazení a odložení developerských projektů vedly k deficitu nabídky, který později tlačí na ceny nahoru.
Největší vliv na trh vyvolaný kombinací regulace ČNB a chování kupujících v porovnání se standardními cykly trhu
🏘️
rok 2018–2021 (dlouhodobě relevantní)
Růst institucionalizovaného nájemního bydlení a vstup zahraničních fondů (residomo, CPI, Heimstaden apod.)
CONTEXT: historické články (2018–2021) popisují vznik a akvizice velkých portfolií nájemních bytů, vstup zahraničních investorů (Round Hill, Heimstaden) a vznik realitních fondů.
Změna struktury trhu: nárůst institucionálních vlastníků, větší profesionalizace správy, tlak na regionální akvizice; zároveň vyšší systémové významy rizik v době šoku.
Nejvýraznější institucionální nákup portfolií v ČR od poloviny 2010s (např. Residomo 2015)
Vytvořeno 15. 5. 2026 12:00
Česko

stát ve střední Evropě

https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/c/cb/Flag_of_the_Czech_Republic.svg

Kontinent: Evropa

Hlavní město: Praha

Rozloha: 78.87 tis. km²

Populace: 10.91 mil. (leden 2025)

Měna: koruna česká (8. února 1993 - dosud)

HDP: 250.68 mld. CZK (leden 2019)

Track all markets on TradingView

Data pocházejí z datové položky WikiData

Otestujte se
Kvíz: Investiční byty v Česku — současné trendy a rizika
Gepard Finance

Země: Česko

IČO: 25973843

Sídlo: Praha

Web: http://www.gpf.cz

Data pocházejí z datové položky WikiData

Strojově generováno

Veškerý obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti. Je určen pro získání rychlého přehledu a orientace. Ověřené informace naleznete v původních článcích Hospodářských novin, které jsou uvedené v odkazech u jednotlivých témat.

Poslední aktualizace: 28. 5. 2026 18:13:46