Hypotéka je forma zajištění, kdy dlužník ručí svou nemovitostí za splacení dluhu. Nemovitost zůstává ve vlastnictví dlužníka, ale věřitel získává přednostní právo na uspokojení své pohledávky z této nemovitosti v případě nesplácení. Věřitel může nemovitost prodat a uhradit dluh z výtěžku, nebo se stát jejím vlastníkem, pokud se nenajde kupec.
Nové podmínky pro investiční byty v roce 2026
Spoluzakladatel Salutem Group varuje, že investiční byty v roce 2026 vyžadují více vlastního kapitálu
Uzavřené téma o
společenských pravidlech a ekonomice
Obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti.
2 minuty čtení
Co se děje?
Investiční byty zůstávají rozumnou investicí, avšak vysoké pořizovací ceny a hypoteční sazby kolem 4,5 % snižují hrubé výnosy a zvyšují tlak na cash flow investorů. Od 1. dubna 2026 se zpřísní podmínky pro investiční hypotéky s požadavkem na vlastní kapitál ve výši 30 %, což znamená, že investoři budou muset vložit více vlastního kapitálu. Správa investičního bytu bude vyžadovat více času a energie na řešení provozních problémů, což připomíná vedlejší zaměstnání.
Zdroje:
Nejnovější
Spoluzakladatel Salutem Group varuje, že investiční byty v roce 2026 vyžadují více vlastního kapitálu
17. 2. 2026: V roce 2026 se investiční byty v Česku stávají náročnou večerní brigádou místo pasivního příjmu kvůli vysokým cenám, drahým hypotékám a nutnosti aktivní správy.
Řeklo se...
Přehled citací
1
Vysoký dopad
1. prosince 2025
Aktivita na hypotečním trhu překročila dlouhodobé průměry, ceny obytných nemovitostí rostou dvouciferným tempem a zvyšuje se také podíl hypoték na pořízení obytných nemovitostí, které mají investiční charakter.
2
Střední dopad
31. března 2022
Očekávám, že dojde k určitému uzavření kapitoly hypotečního boomu.
3
Střední dopad
4. dubna 2017
Z tohoto důvodu je možné očekávat přeliv zájemců o vlastní bydlení zpět k nájemním bytům, a tedy další přetlak na straně zájemců o nájemní byty.
Dopady
Kdo si polepší, kdo tratí?
Investoři do nájemních bytů
Zpřísnění pravidel pro investiční hypotéky a vysoké hypoteční sazby snižují dostupnost financování a zvyšují potřebu vlastního kapitálu, což zhoršuje cash flow projektů a nutí doplácet z vlastních zdrojů.
Majitelé stávajících investičních bytů (drobní pronajímatelé)
Vysoké pořizovací ceny a hypoteční sazby často znamenají, že nájemné nepokryje splátky, zvyšují provozní nároky a riziko doplatků z vlastních zdrojů; nutí aktivnější správu a provoz.
Banky poskytující hypotéky
Musí upravit metodiky a zpřísnit parametry investičních hypoték (LTV/DTI), což omezí část poptávky, ale zároveň sníží rizikový profil úvěrů; dopady na bankovní bilance jsou mírné, většina bank už má přísnější limity.
Česká národní banka (ČNB)
Zavedením přísnějších doporučení pro investiční hypotéky snižuje systémové riziko a zprůhledňuje pravidla, čímž ovlivňuje chování trhu a omezuje zadlužování investorů.
Potenciální kupci regionálních bytů (lokální investoři)
Regionální byty mohou lépe pokrýt náklady a nabízejí příležitost, ale vyžadují hlubokou znalost lokálního trhu a aktivní provozní řízení, čímž se mění profil investice.
Hypoteční zprostředkovatelé a poradci
Rostoucí náročnost a složitost investičních hypoték zvyšuje poptávku po poradenských službách a zprostředkování, protože klienti potřebují pomoc s plánováním financování.
Nájemníci (spotřebitelé)
Zpřísnění investičních hypoték může snížit tlak investorů v některých segmentech a uvolnit nabídku pro bydlení vlastní, ale zároveň vyšší náklady investorů mohou vést k tlaku na nájemné či horší kvalitu provozu.
Správcovské a servisní firmy pro nemovitosti
Rostoucí důraz na kvalitní provoz investičních bytů (péče o nájemníky, opravy, komunikace se SVJ) zvyšuje poptávku po profesionálních správcovských službách.
Kontext
Dříve jsme psali...
Fakta
📊
4,5%
Hypoteční sazby v prosinci
(17. 2. 2026)
📅
1.4.2026
Změna pravidel pro hypotéky
(17. 2. 2026)
📊
70%
Nové maximální LTV
(17. 2. 2026)
📊
DTI 7
Nový limit poměru DTI
(17. 2. 2026)
📊
30%
Požadavek vlastních zdrojů
(17. 2. 2026)
📊
1,6%
Inflace v lednu 2026
(17. 2. 2026)
Události
Co a kdy?
1. dubna 2026
Banky zpřísňují pravidla pro investiční hypotéky: snižují LTV na 70 % a zavádějí limit DTI na 7, vyžadující minimálně 30 % vlastních prostředků.
Související
Příbuzná témata
Co to znamená
Co se děje
Zpřísnění pravidel pro investiční hypotéky od 1.4.2026
Srovnání před a po
💰
Podmínky poskytnutí investiční hypotéky
PŘED
Banky měly různá pravidla, LTV často až ~80% nebo více; DTI nebyl jednotný nebo byl vyšší
PO
ČNB doporučuje LTV max 70% a DTI max 7, tedy min. 30% vlastních prostředků u investičních úvěrů
📋
Definice investiční hypotéky a rozsah pravidel
PŘED
Banky definovaly investiční hypotéky rozdílně (někde až 4. a další nemovitost apod.), kontrola účelu financování byla praxe různá
PO
ČNB jasně definuje: jde o hypotéku na koupi nemovitosti k pronájmu nebo na 3. a další nemovitost; pravidla budou sjednocena a aplikována od dubna 2026
👥
Dopad na dostupnost financování investorů
PŘED
Část investorů mohla získat výhodnější podmínky nebo skrýt účel (financování bydlení místo investice)
PO
Více žadatelů bude potřebovat vyšší vlastní kapitál a nižší zadlužitelnost; část menších investorů bude vyloučena nebo nucena odložit nákup
Klíčové postavy
🏛️
Česká národní banka (ČNB)
nastavuje a dohlíží na nová pravidla pro investiční hypotéky
🏛️
Banky a hypoteční instituce
implementují zpřísněné metody posuzování (snížení LTV, kontrola DTI)
🏢
Investoři do nemovitostí (drobní i institucionální)
dotčená skupina — potřebují více vlastních zdrojů, mění chování na trhu
Ještě není...
International Comparison
Řeklo se...
Přehled citací
Jakub Seidler
člen bankovní rady ČNB"Aktivita na hypotečním trhu překročila dlouhodobé průměry, ceny obytných nemovitostí rostou dvouciferným tempem a zvyšuje se také podíl hypoték na pořízení obytných nemovitostí, které mají investiční charakter."
Jiří Havrlant
výkonný ředitel finančně-poradenské společnosti Chytrý Honza"Očekávám, že dojde k určitému uzavření kapitoly hypotečního boomu."
Jan Bareš
oblastní manažer M&M reality"Z tohoto důvodu je možné očekávat přeliv zájemců o vlastní bydlení zpět k nájemním bytům, a tedy další přetlak na straně zájemců o nájemní byty."
Fialková
"Pro investiční byty centrální banka umožňuje nově jen 60 procent výše hypotéky v poměru k hodnotě bytu."
Jak šel čas
Historický kontext
🏦
1. dubna 2026
Nová opatření ČNB pro investiční hypotéky vstupují v platnost (LTV 70 %, DTI 7)
ČNB stanovila od dubna zpřísněná pravidla: investiční hypotéky budou mít maximální LTV 70 % a ukazatel DTI 7; ČNB také definovala pojem investiční hypotéky (pořízení k pronájmu nebo třetí a další nemovitost).
Investoři budou muset vložit minimálně 30 % vlastních zdrojů; část žadatelů může proto ustoupit od nákupů financovaných bankou; banky budou sjednocovat a zpřísňovat metodiky.
💸
prosinec 2025
Hypoteční sazby kolem 4,5 % ke konci roku 2025
Články uvádějí, že v roce 2025 se sazby držely okolo 4,5 % a trh se vrátil do „normálu“.
Vysoké pořizovací ceny a sazby snižují hrubé výnosy z investičních bytů a mohou dělat nájemné nedostatečným pro pokrytí splátky.
📉
leden 2026
Inflace klesla na 1,6 % (leden 2026)
Uvádí se, že inflace v lednu 2026 klesla na 1,6 % a ČNB očekává pokles pod 2 %.
Nižší inflace je faktorem, který by mohl tlumit budoucí pokles hypotečních sazeb; sazby ale klesají pouze pomalu.
📊
2025
Rok 2025: zvýšený objem nových hypoték (~321 mld. Kč) a celkově větší objem trhu
Text zmiňuje, že v roce 2025 nové úvěry dosáhly zhruba 321 miliard korun (refinancování zvýšilo trh na ~406 mld.).
Trh hypoték se vrací k vyšším objemům, část poptávky byla odložená a proměnila se v uzavřené obchody; to zvyšuje expozici bank vůči hypotečnímu trhu.
⚖️
2025 (během roku)
ČNB začala zpřísňovat pravidla pro investiční hypotéky (oznámeno koncem 2025)
V textech je popsáno, že ČNB koncem roku 2025 zpřísnila podmínky a rozhodla o platnosti nových pravidel od dubna 2026.
Cílem bylo omezit zadlužování investorů a zmírnit riziko pro bilance bank; opatření mají i vysílat regulační signál trhu.
🏘️
2024–2025 (souvisle)
Růst cen nemovitostí a nájmů v roce 2025 (dvouciferné tempo)
Více článků uvádí, že v roce 2025 ceny bytů rostly dvouciferně, nájmy rovněž výrazně rostly; nabídka zůstávala omezená vlivem stavebních problémů a vyšších nákladů stavebnictví.
Vyšší ceny zvyšují potřebu vlastního kapitálu pro investory; částečně podporují investiční zájem, ale zhoršují cash flow při vyšších sazbách.
⏳
únor–březen 2026 (očekávání v textech)
Očekávané zvýšené žádaní o hypotéky před příchodem nových pravidel
Text uvádí, že zájem o investiční hypotéky mohl narůst v únoru a březnu 2026 před platností nových pravidel (ČNB očekává přesun poptávky před dubnem).
Krátkodobý nárůst poptávky mohl vyvolat předzásobení nebo urychlení některých transakcí, ale není garantováno, že k němu došlo.
📈→📉
leden 2024–2026 (vývoj)
Postupné snižování hypotečních sazeb z vrcholů nad 6 % na cca 4,5 % (vývoj do konce 2025)
Kontextové články popisují, že sazby se po vrcholech snižovaly a odborné odhady očekávaly pokles pod 4,5 % do konce 2025; realita koncem 2025: ~4,5 %.
Snižování sazeb zvýšilo atraktivitu nákupu v určitých obdobích, ale sazby zůstaly pro investory relativně vysoké a omezovaly cash flow.
Co to je?
Vysvětlení pojmů
Co to je
Jak to funguje
Hypotéka vzniká zápisem do pozemkového a hypotečního rejstříku na základě hypotekární smlouvy nebo rozhodnutí soudu či správního orgánu. Dlužník si půjčí peníze a jako záruku poskytne svou nemovitost. Pokud dlužník přestane splácet, věřitel má právo nemovitost prodat a získané prostředky použít k úhradě dluhu, což snižuje jeho úvěrové riziko.
Proč je to důležité
Hlavním účelem hypotéky je zmírnění úvěrového rizika věřitele. Pokud dlužník nemůže platit, věřitel má jistotu, že může získat zpět své peníze prodejem zastavené nemovitosti. Pro dlužníka to znamená možnost získat úvěr za výhodnějších podmínek, protože věřitel má zajištěnou návratnost své investice. Hypotéka je tak důležitým nástrojem financování.
Co to je
Investor je investiční fond, banka, penzijní fond, pojišťovna nebo fyzická osoba, která vyhledává optimální způsob, jak zhodnotit své dočasně volné finanční prostředky.
Jak to funguje
Při rozhodování o volbě investice zvažuje investor míru rizika, likviditu (rychlost přeměny na hotovost) a očekávanou výši výnosu. Finanční investice může směřovat i do staveb a stavebních podniků. V takovém případě se pro subjekt, který je pořizovatelem stavby, často používá termín developer.
Proč je to důležité
Investor často bývá podjatý pohledem z krátkodobého hlediska. To znamená, že se může zaměřovat spíše na rychlý zisk než na dlouhodobou stabilitu investice.
Otestujte se
Kvíz: Investiční byty a nová pravidla pro hypotéky (duben 2026)
Strojově generováno
Veškerý obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti. Je určen pro získání rychlého přehledu a orientace. Ověřené informace naleznete v původních článcích Hospodářských novin, které jsou uvedené v odkazech u jednotlivých témat.
Poslední aktualizace: 26. 2. 2026 15:57:14