Developer v realitách je člověk nebo firma, která kupuje pozemky nebo budovy a organizuje jejich přestavbu či novou výstavbu. Není to jen stavitel – řídí celý proces od nápadu a povolení až po prodej nebo pronájem hotového projektu.
Rychlý stavební růst ve Varšavě a vývoj developerů v regionu
Na čem dnes může rezidenční developer reálně vydělat při rekonstrukcích, novostavbách a land developmentu
Mizící téma o
odvětví
Obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti.
2 minuty čtení
Co se děje?
Nejdůležitějším faktorem při výběru realitních projektů zůstává lokalita a dostupné bankovní financování, které snižuje investiční riziko a ovlivňuje rozhodování developerů a investorů [1].
Ve Varšavě pokračuje vysoká intenzita výstavby: Polsko díky zjednodušení stavební legislativy a vstřícnějšímu přístupu úřadů postavilo v roce 2022 rekordních 230 tisíc bytů; tempo výstavby ve Varšavě bylo historicky až třikrát vyšší než v Praze a přilákalo i české developery, přesto ceny v regionu rostly [2].
Dosažená návratnost v rezidenčním developmentu závisí více na kvalitě konkrétní investice než na typu projektu; rekonstrukce, novostavby i land development mají své specifické výnosové a rizikové profily a developeři volí strategii podle lokality, nákladové struktury a očekávaného financování [6][3].
Vývoj na českém developerském trhu je rozdílný mezi firmami: některé společnosti, například Central Group, odložily start nových projektů kvůli růstu nákladů, zatímco jiní developeři v Praze pokračují v realizaci projektů; to ukazuje různé strategie v reakci na nákladový tlak a měnící se financování. Ceny nových bytů v Praze podle odborníků pravděpodobně nezaznamenají výrazný propad, růst se spíše zpomalí (o 5–10 % v Praze, v regionech spíše do 5 %) a výrazný pokles by nastal jen po vážném ekonomickém šoku [4][5].
Zdroje:
Nejnovější
Na čem dnes může rezidenční developer reálně vydělat při rekonstrukcích, novostavbách a land developmentu
24. 6. 2026: Dosažená návratnost v rezidenčním developmentu závisí více na kvalitě konkrétní investice než na typu projektu, přičemž všechny segmenty mají své výhody i rizika.
Kontext
Dříve jsme psali...
Kamil Dunaj a experti z BICZ diskutují o výběru projektů podle lokality a financování
Nejdůležitějším faktorem při volbě realitního projektu je lokalita a zdravé bankovní financování, které značně snižuje investiční riziko. Odhalte klíč úspěchu
David Mazáček z Upvestu: Ceny bytů v Praze nespadnou bez ekonomického šoku
Ceny bytů v Praze spíše zpomalí růst než klesnou, i při vyšší výstavbě, pokles přichází jen po výrazném ekonomickém šoku. Proč ceny neklesnou
Ceny bytů v Praze letos podle Marcela Sourala z ARTN vzrostou o desetinu
Letos ceny nových bytů v Praze porostou meziročně o 5 až 10 procent, zatímco v regionech spíše do pěti procent, a zároveň roste i podíl nájemního bydlení díky investicím realitních fondů. Jak budou dál růst ceny?
Central Group odkládá nové projekty, ale další developeři v Praze pokračují
Central Group odložil start nových staveb kvůli růstu cen, ostatní pražští developeři ale své projekty neodkládají. Proč zdražují stavby?
Polský stavební boom: Ve Varšavě se staví třikrát rychleji než v Praze
Polsko díky zjednodušení stavební legislativy a vstřícnějšímu přístupu úřadů postavilo v roce 2022 rekordních 230 tisíc bytů, přesto ceny nemovitostí stále rostou. Co stojí za úspěchem?
Související
Příbuzná témata
Jak šel čas
Historický kontext
🇵🇱
rok 2018
Přijetí zákona „lex developer“ v Polsku a zjednodušení povolovacích procesů
Polský zákon ‚lex developer‘ a další reformy zjednodušily stavební řízení a zrychlily vydávání povolení.
Vedlo to k výraznému nárůstu výstavby – v roce 2022 bylo dokončeno rekordních 230 tisíc bytů.
Rekordní dokončení bytů v Polsku v roce 2022 (230 000) – nejvíce od roku 1978
🏗️
2022
Rekordní dokončení 230 000 bytů v Polsku
Výsledek zrychleného povolovacího procesu a dalších reforem včetně lex developer.
Polsko zaznamenalo stavební boom; přilákalo zahraniční developery včetně českých firem.
Tempo výstavby ve Varšavě bylo historicky až třikrát vyšší než v Praze (uváděno v kontextu)
🏦
rok 2022
Růst úrokových sazeb a zpřísnění hypotečních pravidel v ČR (ČNB)
ČNB zpřísnila pravidla a zvyšovala sazby jako reakci na makroekonomický vývoj.
Zpřístupnění hypoték se zhoršilo; pokles poptávky po nových bytech a odklad projektů developerů.
Výrazný pokles prodejů nových bytů v Praze oproti 2021 (z 7500+ na nižší úrovně)
🔁
2022–2024 (loni)
Divergentní strategie developerů v ČR – odkládání zahájení projektů vs. pokračování výstavby
Reakce developerů na růst nákladů a nejistotu financování; někteří odkládali projekty (např. Central Group v pozdějších letech), jiní stavěli dál.
Fragmentovaný trh; částečné zmrazení nabídky vedlo k dlouhodobému tlaku na ceny nových bytů.
Různé firemní strategie v reakcích na nákladový tlak
🇵🇱➡️🇨🇿
2024
Polský stavební boom přitahuje české developery a investory
Polsko nabídlo rychlé povolování, pružný trh práce a větší počet měst; české firmy vstupují na polský trh (Crestyl, UDI Group atd.).
Přesun investiční aktivity českých developerů a investorů do Polska; zvýšení transakcí v polských komerčních a rezidenčních segmentech.
Objem českých investic v Polsku rostl, v roce 2023 tvořily 13 % investic do polských komerčních nemovitostí
⏳
2025-12-03
Central Group ohlásila odklad zahájení výstavby ~1000 bytů
Společnost uvedla, že současné ceny prací a materiálů jsou „nepřijatelné“, a proto odkládá start nových projektů o rok.
Krátkodobé snížení záboru nové nabídky bytů v Praze; další konsolidace trhu.
Podobný krok jako odklad v roce 2022, kdy Central Group odložila projekty se 700 byty
🏘️
2026 (běžně v článcích)
Růst významu nájemního bydlení a institucionálních investorů
Kvůli omezené dostupnosti vlastnického bydlení a změnám financování roste role fondů a institucionálních vlastníků (BTR projekty, penzijní fondy vstupují).
Část nových bytů směřuje do portfolií investorů namísto prodeje koncovým kupcům; vliv na nabídku pro vlastní bydlení a na tržní strukturu.
Institucionální provozovatelé drží tisíce bytů (odhad: 2,9 tis. v Praze nyní; projekce ~12 tis. do 2030)
🧾
2026-03-31
Konsolidace developerů a zvýšená selektivita financování nových projektů
Vysoké náklady, nejisté povolování a vyšší požadavky bank (vyšší vlastní zdroje, předprodeje) vedou k selektivnějším investicím.
Výstavba nových projektů je rezervována pro silné developery a projekty s jasným financováním; menší hráči odcházejí nebo hledají partnerství.
Bankovní průzkumy (KPMG) ukazují, že v ČR jen ~29 % realitních úvěrů směřuje na novou výstavbu (nejnižší podíl v regionu)
Co to je?
Vysvětlení pojmů
Co to je
Jak to funguje
Developer najde pozemek, připraví plán a získá stavební i územní povolení, sežene financování a najme architekty, inženýry a dodavatele. Někdy jen zprostředkuje schválení a prodá projekt dál; jindy projekt i postaví a následně spravuje nebo prodá hotové nemovitosti. Musí koordinovat mnoho odborníků a řešit rizika spojená s financemi, povoleními i trhem.
Proč je to důležité
Developři tvoří nové byty, kanceláře a obchodní plochy, ovlivňují vzhled a infrastrukturu měst a nabídku nemovitostí. Nesou největší riziko projektu, ale zároveň mohou dosáhnout největších zisků; jejich rozhodnutí ovlivňují ceny nemovitostí i dostupnost bydlení v praxi.
Otestujte se
Kvíz: Vývoj developerského trhu v ČR a Polsku
Polsko
stát ve střední Evropě
Kontinent: Evropa
Hlavní město: Varšava (1795 - dosud)
Rozloha: 312.68 tis. km²
Populace: 37.56 mil. (30. června 2024)
Měna: zlotý (11. ledna 1924 - dosud)
HDP: 688.18 mld. PLZ (2022)
Data pocházejí z datové položky WikiData
Strojově generováno
Veškerý obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti. Je určen pro získání rychlého přehledu a orientace. Ověřené informace naleznete v původních článcích Hospodářských novin, které jsou uvedené v odkazech u jednotlivých témat.
Poslední aktualizace: 12. 7. 2026 22:06:50