Hypotéka je forma zajištění, kdy dlužník ručí svou nemovitostí za splacení dluhu. Nemovitost zůstává ve vlastnictví dlužníka, ale věřitel získává přednostní právo na uspokojení své pohledávky z této nemovitosti v případě nesplácení. Věřitel může nemovitost prodat a uhradit dluh z výtěžku, nebo se stát jejím vlastníkem, pokud se nenajde kupec.
Hypoteční trh a změny fixací v ČR 2025–2026
České hypotéky slaví třicet let stability a nové odpovědnosti na trhu
Málo aktivní téma o
ekonomice
Obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti.
2 minuty čtení
Co se děje?
Hypoteční trh v Česku je v současnosti prezentován jako dlouhodobě stabilní a důvěryhodný pro více než 1,5 milionu klientů, přičemž za uplynulých 30 let prošel krizemi a digitalizací, které posílily jeho odolnost [8].
Přestože banky v první polovině roku 2025 výrazně navyšovaly objem nově poskytovaných hypoték (150 miliard Kč za 1. pololetí) a objem za leden–červenec dosáhl 222 miliard Kč, průměrná výše nové hypotéky se blížila 4,08 milionu Kč, což běžné domácnosti bez nadprůměrného příjmu ztěžuje dostupnost bydlení [4][3][5]. V dubnu 2025 byla průměrná sazba 4,65 % a počet sjednaných hypoték dosáhl 6 389; refinancované úvěry představovaly v tomto měsíci 19,3 % [1].
Pokles úrokových sazeb vedl k nárůstu refinancování (květen: 6,9 mld. Kč) a ke snižování měsíčních splátek oproti předchozímu roku; zároveň se ale očekává, že v letech 2025–2026 skončí fixace statisícům domácností, což povede k růstu splátek u řady dlužníků při návratu vyšších sazeb [2][6][1].
Mezi specifické jevy trhu patří rostoucí zájem seniorů o reverzní hypotéky, které poskytují jednorázový příjem výměnou za zástavu nemovitosti, ale nesou vyšší náklady a rizika pro dědice; tento produkt zaznamenal rekordní zájem v 1. pololetí 2025 [7].
Zdroje:
Nejnovější
České hypotéky slaví třicet let stability a nové odpovědnosti na trhu
12. 11. 2025: Český hypoteční trh za 30 let prošel krizemi a digitalizací a zůstal stabilní a důvěryhodný pro více než 1,5 milionu klientů.
Dopady
Kdo si polepší, kdo tratí?
Domácnosti (žadatelé o hypotéku)
Pokles úrokových sazeb snižuje měsíční splátky pro refixující se dlužníky, ale vysoké průměrné výše hypoték a rostoucí ceny nemovitostí zhoršují dostupnost bydlení pro střední a nižší příjmové skupiny.
Běžní dlužníci s končící fixací (2025–2026)
Stovky tisíc domácností čekají refixace výrazných objemů úvěrů, což může znamenat zásadní nárůst splátek u těch, kdo měli nízké sazby v letech 2020–2021.
Česká národní banka (ČNB)
Makroprudenciální opatření (DTI/DSTI) a rozhodnutí o referenčních sazbách silně ovlivňují dostupnost hypoték a náklady bank; zrušení některých limitů v roce 2024/2025 uvolnilo trh, ale pravidla k poplatkům za předčasné splacení mění hráče.
Banky (velcí hypoteční hráči: ČS, ČSOB, KB a další)
Vysoký objem refinancování a rostoucí poptávka zvyšují riziko ztrát z předčasného splacení, ale současně rostoucí trh a marže na hypotékách znamenají výrazné zisky; konkurence a pokles swapů tlačí na přizpůsobení cen.
Vývojáři a developeři nemovitostí
Pokles dostupnosti financování a volatilita sazeb zpomalují poptávku; ale oživení zájmu a obavy z dalšího zdražování mohou znovu zvýšit poptávku po nových projektech a cenách.
Menší banky a nové bankovní subjekty (Moneta, Air Bank, Partners Banka atd.)
Menší hráči získávají obchodní příležitosti nabídkami nižších sazeb a agresivním akvizicím refinancujících klientů; to jim umožňuje růst tržního podílu.
Hypoteční zprostředkovatelé a poradci (Gepard Finance, Broker Trust, 4fin ... )
Zprostředkovatelé profitují z vysokého objemu obchodů a refixací, ale omezování provizí některými bankami a změny pravidel refinancování snižují jejich obchodní model a příjmy.
Senioři a klienti reverzních hypoték (Finemo a pod.)
Rostoucí nabídka reverzních hypoték dává seniorům přístup k likviditě, ale vysoké sazby a nevyjasněná legislativa zvyšují riziko předlužení dědiců a reputační rizika pro finanční sektor.
Kontext
Dříve jsme psali...
Společnost Finemo hlásí v prvním pololetí 2025 rekordní zájem o reverzní hypotéky mezi českými seniory.
Reverzní hypotéky umožňují seniorům získat peníze výměnou za zástavu domu, ale kvůli vysokým úrokům a dalším rizikům mohou výrazně zatížit dědice. Rizika a skryté nástrahy
Statisícům Čechů letos a příští rok skončí fixace hypoték za rekordní objem
Statisícům domácností v Česku letos a příští rok skončí fixace hypoték, což povede k výraznému zvýšení měsíčních splátek kvůli vyšším úrokovým sazbám. Tipy, jak ušetřit
Objem hypoték v červenci stoupl o dvě procenta na 37,8 miliardy korun
Objem hypoték v červenci 2025 vzrostl na 37,8 miliardy korun a za leden až červenec dosáhl 222 miliard. Vývoj sazeb a splátek
Banky v Česku letos za první pololetí poskytly hypotéky za 150 miliard korun.
Objem nově sjednaných hypoték v Česku za první půlrok 2024 meziročně vzrostl o 50 miliard korun na 150 miliard. Kdo na hypotéku dosáhne?
Průměrná hypotéka v Česku dosáhla podle ČNB téměř 4 miliony korun
Na průměrnou hypotéku v Česku dnes běžná domácnost nedosáhne bez nadprůměrného příjmu přes 93 tisíc korun čistého měsíčně. Kdo ještě dosáhne na byt?
Fakta
💰
37,8 mld.
Objem hypoték v červenci
(14. 8. 2025)
📊
4,28 mil.
Průměrná nová hypotéka červenec
(14. 8. 2025)
📊
4,53%
Průměrná úroková sazba (červenec)
(14. 8. 2025)
💰
222 mld.
Objem Jan–červen 2025
(14. 8. 2025)
📊
628 mld.
Objem refixací ČNB (2025–26)
(18. 8. 2025)
📊
250%
Nárůst reverzních úvěrů Finemo
(26. 8. 2025)
Související
Příbuzná témata
Ještě není...
International Comparison
Jak šel čas
Historický kontext
Co to je?
Vysvětlení pojmů
Co to je
Jak to funguje
Hypotéka vzniká zápisem do pozemkového a hypotečního rejstříku na základě hypotekární smlouvy nebo rozhodnutí soudu či správního orgánu. Dlužník si půjčí peníze a jako záruku poskytne svou nemovitost. Pokud dlužník přestane splácet, věřitel má právo nemovitost prodat a získané prostředky použít k úhradě dluhu, což snižuje jeho úvěrové riziko.
Proč je to důležité
Hlavním účelem hypotéky je zmírnění úvěrového rizika věřitele. Pokud dlužník nemůže platit, věřitel má jistotu, že může získat zpět své peníze prodejem zastavené nemovitosti. Pro dlužníka to znamená možnost získat úvěr za výhodnějších podmínek, protože věřitel má zajištěnou návratnost své investice. Hypotéka je tak důležitým nástrojem financování.
Otestujte se
Kvíz: Hypoteční trh v Česku (2025)
Česko
stát ve střední Evropě
Kontinent: Evropa
Hlavní město: Praha
Rozloha: 78.87 tis. km²
Populace: 10.91 mil. (leden 2025)
Měna: koruna česká (8. února 1993 - dosud)
HDP: 250.68 mld. CZK (leden 2019)
Data pocházejí z datové položky WikiData
Strojově generováno
Veškerý obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti. Je určen pro získání rychlého přehledu a orientace. Ověřené informace naleznete v původních článcích Hospodářských novin, které jsou uvedené v odkazech u jednotlivých témat.
Poslední aktualizace: 26. 11. 2025 13:00:11