Vídeň versus Praha: Různé přístupy k bydlení
Erik Štefanovič z Delta Group porovnává přístup Vídně a Prahy k bydlení
Obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti.
Co se děje?
Vídeň považuje byty za klíčovou součást města a masivně podporuje dostupné bydlení, což vede k nižším cenám. Polovina Vídeňanů bydlí v obecních, družstevních nebo dotovaných bytech, kde jsou nájmy fixovány podle nákladů na výstavbu. Město stanovuje jasná pravidla pro developery, včetně omezených marží a povinnosti stavět dostupné byty v nových lokalitách. Proces povolování staveb je ve Vídni výrazně rychlejší a transparentnější než v Praze, což snižuje rizika a nejistotu.
Zdroje:
Erik Štefanovič z Delta Group porovnává přístup Vídně a Prahy k bydlení
Přehled citací
Zatřetí, a to právě z Česka Vídni trochu závidíme, je ekonomika těchto projektů – byty musí být dostupné.
Je to kolem dvou až tří procent.
V Praze panuje velká nepředvídatelnost. Když chystáte bytový projekt, musíte počítat s tím, že všechno dlouho trvá. Takže v době, kdy začínáte projekt plánovat, nemáte jistotu, kdy se ho podaří schválit a postavit a jestli to bude ekonomicky pořád fungovat i po letech průtahů s povolováním. Tato nejistota do velké míry ovlivňuje i cenotvorbu developerů.
Kdo si polepší, kdo tratí?
Vídeňští nájemníci
Obyvatelé Vídně profitují z regulovaných nájmů, dlouhodobých smluv a silné městské podpory, což výrazně zvyšuje jejich bytovou jistotu. Sociální inkluze a zapojení veřejnosti do plánování navíc snižují lokální odpor k rozvoji.
Město Vídeň
Vídeň má koncepční bytovou politiku s vysokým podílem pronájmů a stabilními pravidly, která zvyšují dostupnost bydlení a sociální inkluzi. To přináší městu vyšší důvěru občanů a předvídatelný rozvoj nových čtvrtí.
Developerské firmy v Praze
Pražští developeři čelí vyšším potenciálním výnosům z prodeje, ale současně i značnému riziku a nejistotě kvůli zdlouhavému povolovacímu procesu; přijetí vídeňských praktik by pro ně mohlo znamenat nižší marže výměnou za větší stabilitu. To ovlivňuje jejich ochotu zapojit se do projektů s veřejným zájmem.
Magistrát hlavního města Prahy
Praha má prostor inspirovat se vídeňským modelem (městské pozemky, regulované nájemné, rychlejší plánování), ale současný stav povolování a nízký podíl městských bytů omezuje rychlé zavedení podobných opatření. Implementace vyžaduje silnější legislativní a rozpočtové nástroje.
Obce v Česku
Mnohé obce chtějí pomáhat s dostupným bydlením, ale historicky mají malý bytový fond a omezené zdroje či zkušenosti s velkou výstavbou, takže jejich možnost účinně prosazovat modely typu Vídeň je zatím omezená. Programy podpory však rozšiřují jejich kapacity a know‑how.
Vídeňští developeři
Developerské projekty ve Vídni podléhají přísným městským požadavkům a regulacím, což snižuje jejich marže, přináší však vyšší předvídatelnost a menší riziko. Pro některé investory je tento model méně atraktivní než trhy s volnější regulací.
Dostupné bydlení České spořitelny
Iniciativy banky (DBČS) představují soukromý pilot modelu blízkého vídeňskému přístupu — developer/investor staví a město/místní partneři regulují přidělování nájmů s dlouhodobou stabilitou. To zvyšuje nabídku cenově dostupných nájmů a slouží jako inspirativní veřejno‑soukromé řešení.
Pražská developerská společnost (PDS)
PDS představuje nástroj pro využití městských pozemků a kooperaci s developery ke vzniku městského fondu dostupného bydlení; pokud bude úspěšně financována a koordinována, může zrychlit rozvoj městských projektů. Je to krok směrem k aktivnějšímu působení města na trhu bydlení.
Dříve jsme psali...
50%
50% v obecním, družstevním
(15. 9. 2025)
2–3%
Omezené marže 2–3%
(15. 9. 2025)
10 měs.
Povolení prům. 10 měs.
(15. 9. 2025)
2025
2025: nájmy nezvyšovány
(15. 9. 2025)
Co a kdy?
Příbuzná témata
Co se děje
Vídeň zavádí přísná pravidla pro developery a regulaci nájmů
Srovnání před a po
Méně regulovaný trh (Praha): větší prostor pro tržní růst nájmů a vyšší ziskovost developerů
Ve Vídni: nájmy jsou regulovány podle nákladů na výstavbu; v roce 2025 se nesměly zvyšovat
Místy zdlouhavé a nejisté povolování (Praha)
Ve Vídni: rychlý a předvídatelný proces povolování (průměrně 10 měsíců)
Menší role města v řízení rozvoje, vyšší riziko pro developery
Město aktivně ovlivňuje trh: vypisuje výběrová řízení, stanovuje podmínky (omezené marže 2–3 %, požadavky na architekturu, sociální a ekologickou udržitelnost)
Klíčové postavy
International Comparison
Přehled citací
Erik Štefanovič
"Podle statistiky téměř polovina Vídeňanů bydlí v družstevních, obecních nebo městem dotovaných bytech."
Erik Štefanovič
"Mají tu výhodu, že komplikace s vysokou cenou bydlení se zmenšují tím, že nájmy, které Vídeňané platí, jsou fixovány na to, za kolik byl daný byt postaven."
Erik Štefanovič
"Existuje na to speciální výpočet, který odráží fakt, že čím lépe a levněji byt postavím, tím je pro uživatele levnější."
Erik Štefanovič
"Jak jsem říkal, ve Vídni mají různé typy podporovaných bytů. Jednak jsou to městské či obecní byty, kterých je asi 220 tisíc."
Erik Štefanovič
"Zatřetí, a to právě z Česka Vídni trochu závidíme, je ekonomika těchto projektů – byty musí být dostupné."
Erik Štefanovič
"Výnos většinou není vysoký, ale je relativně jistý."
Erik Štefanovič
"Je tam přibližně stovka aktivních a relevantních společností různých velikostí, které se zabývají bytovými projekty."
Erik Štefanovič
"Je to kolem dvou až tří procent."
Erik Štefanovič
"Například letos se nesměly nájmy zvedat vůbec."
Historický kontext
Vysvětlení pojmů
Kvíz: Vídeňský model dostupného bydlení
Rakousko
stát ve střední Evropě
Kontinent: Evropa
Hlavní město: Vídeň
Rozloha: 83.86 tis. km²
Populace: 8.98 mil. (2022)
Měna: euro (leden 1999 - dosud)
Data pocházejí z datové položky WikiData
Česko
stát ve střední Evropě
Kontinent: Evropa
Hlavní město: Praha
Rozloha: 78.87 tis. km²
Populace: 10.91 mil. (leden 2025)
Měna: koruna česká (8. února 1993 - dosud)
HDP: 250.68 mld. CZK (leden 2019)
Data pocházejí z datové položky WikiData
Strojově generováno
Veškerý obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti. Je určen pro získání rychlého přehledu a orientace. Ověřené informace naleznete v původních článcích Hospodářských novin, které jsou uvedené v odkazech u jednotlivých témat.
Poslední aktualizace: 3. 10. 2025 4:22:59