Hypotéka je forma zajištění, kdy dlužník ručí svou nemovitostí za splacení dluhu. Nemovitost zůstává ve vlastnictví dlužníka, ale věřitel získává přednostní právo na uspokojení své pohledávky z této nemovitosti v případě nesplácení. Věřitel může nemovitost prodat a uhradit dluh z výtěžku, nebo se stát jejím vlastníkem, pokud se nenajde kupec.
Ceny, hypotéky a dostupnost bydlení v Česku
Ceny bytů rostou dvouciferně i přes zásah ČNB a nejisté výhledy
Dlouhodobé téma o
ekonomice a společnosti
Obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti.
2 minuty čtení
Co se děje?
Stav nyní: Ceny bytů v Česku pokračují v rychlém růstu a aktuální odhady očekávají dvouciferné meziroční tempo i letos a v příštím roce; trh zůstává nejistý ohledně načasování případného ochlazení.
Hypotéky a sazby: Objem nově poskytnutých hypoték zůstává velmi vysoký – v říjnu 2025 dosáhl 38,8 miliardy Kč, přitom hypoteční sazby se mezitím snížily na přibližně 4,48 %, což dál podporuje poptávku po úvěrech na bydlení.
Ceny, nabídka a výstavba: Ceny bytů a nájmů v Česku dlouhodobě rostou; dřívější meziroční tempo bylo kolem 10 %, roste podíl investorů a cenových aukcí, rozdíl mezi nabídkovou a skutečnou prodejní cenou dosahuje až ~30 % v Praze a bytová výstavba stagnuje s počtem stavebních povolení na historických minimech, což udržuje tlak na ceny a omezuje dostupnost bydlení. [2][1][12][18][7][9][8][13]
Zdroje:
Problémy s bydlením se prohlubují, ale současně se koncentrují na užší skupinu populace
Jak se dostat k vlastnímu bydlení, když to nejde přes hypotéku. Podívali jsme se na šest způsobů
Dostupné bydlení? Zapomeňte, ceny i nájmy rostou a konec je v nedohlednu
Pět scénářů, které by mohly spustit pokles cen bytů. Investor by je měl mít na paměti
Jestli chceme dostupné bydlení, musí se začít stavět. Zájem má být ale veřejný
Nejnovější
Ceny bytů rostou dvouciferně i přes zásah ČNB a nejisté výhledy
19. 11. 2025: Navzdory opatřením ČNB ceny bytů letos i příští rok porostou dvouciferným tempem s nejistotou ohledně ochlazení trhu.
Dopady
Kdo si polepší, kdo tratí?
Nájemníci (zejména v Praze a velkých městech)
Růst nájmů a nedostupnost vlastního bydlení zvyšují bytové výdaje a nejistotu; tlak je silný v Praze a dalších velkých městech.
Mladé domácnosti / první kupující
Nejvíce trpí dostupností: rostoucí ceny bytů a vyšší splátky hypoték jim znemožňují pořízení vlastního bydlení.
Státní a místní instituce (Ministerstvo pro místní rozvoj, stavební úřady)
Zdlouhavé povolovací procesy a nefunkční digitalizace snižují nabídku bytů, což prohlubuje cenový tlak a dostupnost; tlak veřejnosti na reformy roste.
Česká národní banka (ČNB)
Měnová a regulační politika ovlivňuje hypoteční sazby a dostupnost úvěrů; zpřísnění regulace může ochladit poptávku, uvolnění ji obnovit.
Majitelé hypotečních úvěrů (dlužníci s fixací)
Klesající sazby částečně snižují náklady, ale mnozí čelí vyšším nesplaceným zůstatkům a riziku růstu nespláceného dluhu; dopad závisí na fixaci a refinancování.
Banky poskytující hypotéky (např. ČSOB, Česká spořitelna, KB)
Rostoucí objem sjednaných hypoték a vyšší ceny nemovitostí zvyšují poptávku po hypotečních produktech a tržby bank; současně čelí kreditním rizikům a regulacím.
Developeři (např. Central Group, MBRE, další)
Trh je pro developery lukrativní díky vysokým cenám a poptávce; omezení stavebních povolení ale tlumí nabídku a zvyšuje nejistotu projektů.
Investoři a institucionální fondy (fondy nájemního bydlení, penzijní fondy)
Rostoucí výnosy z nájmů a poptávka po rezidenčních aktivech vedou fondy k akvizicím, čímž dále stahují byty z trhu pro retailové kupce.
Starší majitelé nemovitostí / pronajímatelé
Profitují z vyšší ceny a nájmů, ale čelí rostoucím nákladům (energie, opravy) a riziku politických zásahů do trhu nájmů.
Kontext
Dříve jsme psali...
Hypomonitor: Objem hypoték v ČR v říjnu stoupl na 38,8 miliardy korun
V říjnu 2025 se poskytlo hypoték za 38,8 miliardy korun, což je o 3 % více než v září, přičemž úrokové sazby klesly na 4,48 %. Proč splátky rostou?
Nárůst zájmu o hypoteční úvěry přes vysoké úrokové sazby a neúčinnost slibů politiků
Přes vysoké úrokové sazby stoupá zájem o hypotéky, zatímco dostupnost bydlení zůstává nedosaženým slibem politiků. Poznej realitu bydlení
David a Martin představují šest alternativ, jak dosáhnout na bydlení bez hypotéky v Česku
V článku jsou popsány různé modely, které mohou mladé rodiny využít k získání vlastního bydlení, když nemohou získat hypotéku. Objevte možnosti bydlení
Sazby hypoték se ustálily, poptávka po bydlení zůstává silná
Hypoteční sazby setrvávají kolem 4,6 %, což již nevede k dalšímu zlevnění hypoték, ale poptávka po nemovitostech stále roste. Proč nečekat déle?
Vysoký zájem o hypotéky v Česku i přes růst cen nemovitostí a nedůvěru v politiky
Zájem o hypotéky v září dosáhl rekordu, což potvrzuje důvěru Čechů v ekonomiku, přestože ceny bytů a úroky rostou. Dopad populistických opatření
Fakta
📊
2,3%
Podíl neplatičů nájmů
(27. 5. 2025)
💰
380 mld.
Odhad hypoték 2025
(9. 6. 2025)
📊
14,5%
Odhad ČNB růstu cen bytů
(19. 11. 2025)
📊
10–17%
Růst nájmů ve velkých městech
(11. 6. 2025)
📊
29 tis.
Stavební povolení (1H)
(7. 8. 2025)
💰
38,8 mld.
Hypotéky v říjnu 2025
(14. 11. 2025)
Související
Příbuzná témata
Ještě není...
International Comparison
Jak šel čas
Historický kontext
📉
rok 2024
Pokles hypotečních sazeb a postupné oživení poptávky po hypotékách
Články z CURRENT ukazují, že od začátku roku 2024 hypoteční sazby klesaly a banky v průběhu roku snižovaly nabídky; v důsledku toho rostl objem nově poskytnutých hypoték a zájem kupujících (viz březen–říjen 2024).
Oživení hypotečního trhu zvýšilo poptávku po bytech a částečně podpřelo růst cen; zároveň se zlepšila dostupnost bydlení ve většině krajů.
Nárůst objemu hypoték v 1. pololetí 2024 výrazně překonal slabý rok 2023 (meziroční nárůst v řádu desítek procent).
🏘️
rok 2024
Růst cen bytů v Česku pokračuje, zvláště v Praze a Brně
CURRENT články opakovaně uvádějí, že ceny bytů rostly i v 1.–3. čtvrtletí 2024 a ČNB zvýšila odhady růstu (např. 14,5 % v roce 2025 podle prognózy uveřejněné 19.11.2025).
Vyšší ceny spolu se stagnující výstavbou zhoršují dostupnost bydlení a zvyšují zájem investorů.
Meziroční nárůsty se v roce 2025 pohybovaly v desítkách procent v dřívějších obdobích; aktuální růst porovnáván s předchozími roky je výrazný.
🏗️
rok 2024
Pokles počtu stavebních povolení a stagnace bytové výstavby
CURRENT texty zmiňují, že v roce 2025 bylo vydáno méně než 30 000 stavebních povolení (nejméně za 25 let) a že bytová výstavba je na historických minimech.
Omezená nabídka nových bytů vytváří dodatečný tlak na ceny a zhoršuje dostupnost bydlení; prognózy předpokládají, že nízký počet povolení povede v následujících letech k dalšímu utahování nabídky.
Nejnižší počet povolení za 25 let (údaj z CURRENT článků).
💼
rok 2024
Rostoucí podíl investorů a nárůst prodejů v aukcích
CURRENT články popisují růst zájmu investorů, nárůst investičních nákupů a fakt, že u atraktivních bytů vzrostl podíl prodejů prostřednictvím aukcí (15–30 % u atraktivních nemovitostí).
Investiční poptávka tlačí nabídkové i realizační ceny nahoru a zvyšuje konkurenční tlak na první kupce (dostupnost klesá).
U některých atraktivních nabídek aukce tvořily až 30 % prodejů (CURRENT data).
⚠️
rok 2024
Zhoršení platební schopnosti a růst problémů se splácením u části dlužníků
CURRENT shrnutí (23.5.2025 apod.) uvádí nárůst objemu nespláceného dluhu u hypoték (+7 % meziročně) a vyšší měsíční zadlužení; problémy jsou koncentrovány u mladších a věkové skupiny 35–44 let.
Riziko pro banky a přísnější přístup k novým hypotékám; zhoršení schopnosti části domácností pořídit nebo udržet bydlení.
Růst nespláceného dluhu a zhoršení platební morálky u hypoték je meziročně významné podle CURRENT článků.
💰
18. srpna 2025
Extrémní objem hypoték v 1. pololetí 2025: 150 mld. Kč (meziroční nárůst)
CURRENT články reportují, že v 1. pololetí 2025 banky a stavební spořitelny poskytly přibližně 150 mld. Kč hypoték, o 50 mld. Kč více než za stejné období 2024.
Silné první pololetí 2025 zvýšilo roční odhady objemu hypoték a udrželo poptávkový tlak na ceny nemovitostí; potvrzuje oživení hypotečního trhu po snížení sazeb.
Meziroční nárůst objemu hypoték o ~50 mld. Kč v 1. pololetí 2025 oproti 1. pololetí 2024.
📈
říjen 2025
Vyšší objem nově poskytnutých hypoték a pokles průměrné sazby k ~4,48 %
CURRENT články uvádějí, že v říjnu 2025 objem nově poskytnutých hypoték dosáhl 38,8 mld. Kč a průměrné sazby klesly na přibližně 4,48 %.
Nižší sazby v kombinaci s vysokým objemem úvěrů podporují poptávku a dál tlačí na ceny nemovitostí; vyšší objem refinancování a nových úvěrů zvyšuje aktivitu na trhu.
Pokles průměrné sazby pod 4,5 % při současném vysokém objemu poskytnutých hypoték (říjen 2025 data).
📊
19. listopadu 2025
ČNB navýšila odhad růstu cen bytů na 14,5 % pro letošek a 10,5 % pro příští rok
CURRENT článek z 19.11.2025 uvádí, že nová makroekonomická prognóza ČNB zvýšila odhad růstu cen bytů na 14,5 % letos a 10,5 % v příštím roce, s následným zpomalením.
Oficiální prognóza ČNB potvrzuje silný růst cen a signalizuje riziko přehřátí trhu; může ovlivnit politiku a rozhodování investorů i bank.
Navýšení odhadu růstu cen bytů ČNB v prognóze (nejnovější srovnávací údaj uveden v CURRENT).
Co to je?
Vysvětlení pojmů
Co to je
Jak to funguje
Hypotéka vzniká zápisem do pozemkového a hypotečního rejstříku na základě hypotekární smlouvy nebo rozhodnutí soudu či správního orgánu. Dlužník si půjčí peníze a jako záruku poskytne svou nemovitost. Pokud dlužník přestane splácet, věřitel má právo nemovitost prodat a získané prostředky použít k úhradě dluhu, což snižuje jeho úvěrové riziko.
Proč je to důležité
Hlavním účelem hypotéky je zmírnění úvěrového rizika věřitele. Pokud dlužník nemůže platit, věřitel má jistotu, že může získat zpět své peníze prodejem zastavené nemovitosti. Pro dlužníka to znamená možnost získat úvěr za výhodnějších podmínek, protože věřitel má zajištěnou návratnost své investice. Hypotéka je tak důležitým nástrojem financování.
Co to je
Bydlení je místo, kde lidé bydlí a které jim dává přístřeší, soukromí a prostor pro rodinu a majetek. Má vliv na zdraví, vzdělání, životní úroveň a šance na trhu práce. Pro mnoho lidí je domov největší životní investicí a právo na dostupné bydlení je součástí základních lidských práv.
Jak to funguje
Bydlení vzniká v různých formách: vlastnické, soukromé nájemní, obecní (sociální) a družstevní. Dostupnost řešíme dvěma směry: finančně (cena vůči příjmům a sociální podpora jako příspěvek na bydlení) a fyzicky (počet dostupných bytů, tedy výstavba). Stát, developeři a domácnosti ovlivňují nabídku; poptávka často převyšuje nabídku, což zvyšuje ceny.
Proč je to důležité
Dostupné bydlení ovlivňuje každodenní život rodin, šance na práci a vzdělání a celkovou stabilitu společnosti. Když jsou byty drahé nebo jich je málo, roste sociální napětí a lidé méně investují do budoucnosti. Politikami a podporou může stát zajistit lepší přístup pro nízkopříjmové skupiny a snížit ekonomické nerovnosti.
Otestujte se
Kvíz: Trh s bydlením v Česku (2025)
Česko
stát ve střední Evropě
Kontinent: Evropa
Hlavní město: Praha
Rozloha: 78.87 tis. km²
Populace: 10.91 mil. (leden 2025)
Měna: koruna česká (8. února 1993 - dosud)
HDP: 250.68 mld. CZK (leden 2019)
Data pocházejí z datové položky WikiData
Strojově generováno
Veškerý obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti. Je určen pro získání rychlého přehledu a orientace. Ověřené informace naleznete v původních článcích Hospodářských novin, které jsou uvedené v odkazech u jednotlivých témat.
Poslední aktualizace: 26. 11. 2025 12:50:11