Hypotéka je forma zajištění, kdy dlužník ručí svou nemovitostí za splacení dluhu. Nemovitost zůstává ve vlastnictví dlužníka, ale věřitel získává přednostní právo na uspokojení své pohledávky z této nemovitosti v případě nesplácení. Věřitel může nemovitost prodat a uhradit dluh z výtěžku, nebo se stát jejím vlastníkem, pokud se nenajde kupec.
Ceny, hypotéky a dostupnost bydlení v Česku
Bytová výstavba stagnuje, ceny nemovitostí v Česku dál prudce rostou
Mizící téma o
ekonomice a společnosti
Obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti.
2 minuty čtení
Co se děje?
Stav: Bytová výstavba v Česku stagnuje a počet stavebních povolení k bytové výstavbě klesl na historické minimum, což podle článků zvyšuje riziko dalšího zhoršení dostupnosti bydlení v příštích letech .
Trendy: Ceny bytů i nájmů v Česku dál rostou; meziroční nárůst cen bytů byl dříve hlášen kolem 10 % a růst nájmů překonává tempo růstu cen bytů, což zhoršilo dostupnost vlastního i nájemního bydlení[2][4]. Objemy nově poskytnutých hypoték zůstávají vysoké (v červenci 37,8 mld. Kč), zatímco nesplácené hypoteční dluhy vzrostly meziročně o 7 % v 1. čtvrtletí 2025[11][1].[11][1]
Příčiny a trh: Nedostatek stavebních povolení a složitá legislativa snižují nabídku nových bytů a tlačí ceny nahoru; na trhu zároveň roste role investorů a cenových aukcí (až 30 % atraktivních bytů) a existuje značný rozdíl mezi nabídkovou a skutečnou prodejní cenou (až ~30 % v Praze)[10][13][12][7].
Výhled: Analýzy uvádějí pět scénářů, které by za určitých okolností mohly vést k poklesu cen, ale jejich pravděpodobnost se odhaduje jako nízká; celkově se očekává pokračující tlak na ceny a omezenou dostupnost, pokud se výstavba neobnoví[9][8].
Zdroje:
Problémy s bydlením se prohlubují, ale současně se koncentrují na užší skupinu populace
Problémy s bydlením se prohlubují, ale současně se koncentrují na užší skupinu populace
K regulaci nájemného nemáme data, byl by to jen pokus omyl, říká hlavní ekonom ČSOB Private Banking
Jestli chceme dostupné bydlení, musí se začít stavět. Zájem má být ale veřejný
Dostupné bydlení? Zapomeňte, ceny i nájmy rostou a konec je v nedohlednu
Pět scénářů, které by mohly spustit pokles cen bytů. Investor by je měl mít na paměti
Nejnovější
Bytová výstavba stagnuje, ceny nemovitostí v Česku dál prudce rostou
10. 10. 2025: Počet stavebních povolení k bytové výstavbě klesl na historické minimum, což zhorší dostupnost bydlení v následujících letech.
Dopady
Kdo si polepší, kdo tratí?
Nájemníci (velká městá)
Rostoucí ceny nájmů a nedostupnost vlastnického bydlení zhoršují jejich finanční situaci; větší podíl příjmů jde na bydlení a roste riziko rozpočtového napětí.
Kupující vlastního bydlení (mladé rodiny, 25–35)
Zhoršující se dostupnost vlastnického bydlení kvůli růstu cen nemovitostí, vysokým hypotékám a nutnosti vyšších vlastních prostředků omezuje schopnost pořízení bytu.
Stavební úřady a místní samosprávy (NIMBY aktéři)
Zdlouhavé povolovací procesy, aktivismus proti výstavbě a rozdrobená správa brání navyšování nabídky bytů v místech poptávky a tak udržují vysoké ceny.
Developeři rezidenčních projektů (Central Group, MBRE a další)
Vysoká poptávka a ceny umožňují vyšší marže, ale problémem je drastický pokles povolení a administrativní překážky, které limitují výstavbu a zvyšují náklady.
Nájemní fondy a institucionální investoři
Rostoucí poptávka po nájemním bydlení a nedostatek nabídky zvyšují atraktivitu investic do nájemních portfolií; fondy skupují bytové projekty.
Stát / Ministerstvo pro místní rozvoj
Politická opatření (programy dostupného bydlení, legislativní úpravy) cílí na řešení krize, ale zdlouhavé schvalování a omezené dopady zpomalují zlepšení nabídky.
Mladí dlužníci / lidé s krátkodobými fixacemi hypoték
Narůstá jejich zadlužení a objem nespláceného hypotečního dluhu; rostoucí splátky a delší fixace zvyšují riziko platebních potíží.
Banky a hypoteční poskytovatelé (ČSOB, ČS, Komerční banka, Raiffeisenbank)
Zažívají nárůst objemu hypotečních obchodů při současném růstu úvěrů; profituje z vyšších úroků a objemů sjednaných hypoték.
Kontext
Dříve jsme psali...
Na Summitu stavebního rozvoje politici a developeři řešili dostupnost bydlení v Česku
Většina lidí by řešila bytovou krizi investicemi do nájemních bytů na úkor dopravních staveb Jak změnit priority
Experti debatovali o dostupnosti bydlení v Česku na setkání Hospodářských novin
Nedostatek nových bytů a složitá legislativa výrazně prodražují a brzdí dostupnost bydlení v Česku. Jak zlomit začarovaný kruh?
Rozdíl mezi nabídkovou a skutečnou prodejní cenou bytů dosahuje třiceti procent
Rozdíl mezi nabídkovou a skutečnou prodejní cenou bytů v Praze dosahuje až třiceti procent, přičemž na trhu chybí přesná data. Jak ušetřit při koupi?
Cenové aukce se při prodeji bytů v Česku stávají opět běžnou praxí
Až 30 procent atraktivních bytů v Česku se letos prodává formou cenové aukce, kde vítězí nejvyšší nabídka. Jak aukce ovlivní ceny?
Dominik Rusinko z ČSOB Private Banking komentuje růst hypoték a regulaci nájmů v Česku.
Objem nově poskytnutých hypoték v červenci vzrostl na 37,8 miliardy korun, což je meziměsíční nárůst o dvě procenta. Co radí ekonom?
Fakta
📊
2,3%
Podíl nájemních neplatičů
(27. 5. 2025)
📊
+7%
Nárůst nespláceného dluhu
(27. 5. 2025)
💰
380 mld.
Odhad hypoték 2025
(9. 6. 2025)
📊
10%
Meziroční růst cen bytů Q1
(9. 6. 2025)
📊
<30k
Povolení za 1. pololetí
(7. 8. 2025)
📊
40k/rok
Současná roční výstavba
(10. 10. 2025)
Související
Příbuzná témata
Ještě není...
International Comparison
Jak šel čas
Historický kontext
🏠
2025
Stagnace a zhoršení dostupnosti bydlení v Česku (současný stav)
Popis stavu z CURRENT článků: stagnující/nízká bytová výstavba, historicky nízký počet stavebních povolení, rychlý růst cen bytů a nájmů, vysoké objemy hypoték a rostoucí hypoteční zadlužení domácností.
Zvyšuje tlak na ceny nájmů a vlastnického bydlení, roste riziko finančních potíží u některých skupin dlužníků, zhoršuje se dostupnost bydlení pro mladé a střední třídu.
Nárůst cen bytů v 1. pololetí 2025 přes 10 %; povolení bytů nejnižší za 25 let
📈
rok 2022
Výrazné zdražování bytů po předchozím poklesu (historický kontext)
CONTEXT články popisují období 2020–2022: rekordní poptávka, levné hypotéky, následné zdražení cen novostaveb i second‑handu.
Naakumuloval se defcit nabídky, který posiluje cenový tlak v následujících letech.
Růst cen novostaveb v Praze ze ~55 tis. na >145 tis. Kč/m² v letech 2014–2022 (CONTEXT)
💳
rok 2023
Zpřísnění hypotečních podmínek ČNB a pokles prodejů (počátek obratu poptávky)
CONTEXT i CURRENT zmiňují zpřísnění pravidel ČNB (LTV/DSTI/DTI) od dubna 2023 a růst sazeb, což vedlo k propadu objemu poskytnutých hypoték.
Snížení kupní síly, ochlazení poptávky po bytech, odklad či zrušení některých developerských projektů.
Objemy hypoték výrazně klesly vs. rekordní roky 2020–2021
🔁
2024 (různé měsíce)
Obnova poptávky a růst cen v první polovině 2024
CURRENT: klesající inflace a mírné snižování sazeb v části roku 2024, oživení hypoteční aktivity, zájem o mikrobyty a aukce na sekundárním trhu.
Krátkodobé oživení prodejů, tlak na další růst cen, zvýšený zájem investorů a aukční prodeje (15–30 % atraktivních bytů).
Meziroční nárůst cen bytů okolo 10 % v Q1 2025 (CURRENT)
🏗️
první pololetí 2025
Pokles stavebních povolení na 25letá minima a pokračující nedostatek výstavby
CURRENT: méně než 30 tisíc stavebních povolení za první pololetí 2025, nejnižší za 25 let; komplikace spojené s novým stavebním zákonem a nefunkční digitalizací.
Očekávané snížení produkce nových bytů v následujících 2 letech → silnější tlak na ceny a zhoršení dostupnosti.
Nejméně povolení za 25 let (CURRENT, 2025)
💥
1. čtvrtletí 2025
Nárůst nesplácených hypotečních dluhů a růst průměrné výše dluhu
CURRENT: objem nespláceného hypotečního dluhu vzrostl meziročně o ~7 % v Q1 2025; průměrná výše nové hypotéky rostla (blízko 4 mil. Kč v některých datech).
Vyšší riziko platebních problémů u některých skupin, zvláště mladých; zvýšená zátěž bank a potenciál pro opatrnější úvěrování.
Růst nespláceného dluhu rychlejší než dřívější období (CURRENT)
🔮
září–říjen 2025 (aktuální datum)
Očekávaný pokračující tlak na ceny a omezená dostupnost (výhled)
CURRENT: analytické scénáře popisují nízkou pravděpodobnost výrazného poklesu cen; pět scénářů poklesu má nízkou pravděpodobnost; hlavní potřeba je zvýšit výstavbu.
Pokud se nezmění nabídka (rychlé povolování, zvýšená výstavba), bude pokračovat růst cen a zhoršování dostupnosti pro široké vrstvy obyvatel.
Analytické odhady naznačují malou šanci na výrazné ochlazení trhu (CURRENT outlook)
Co to je?
Vysvětlení pojmů
Co to je
Jak to funguje
Hypotéka vzniká zápisem do pozemkového a hypotečního rejstříku na základě hypotekární smlouvy nebo rozhodnutí soudu či správního orgánu. Dlužník si půjčí peníze a jako záruku poskytne svou nemovitost. Pokud dlužník přestane splácet, věřitel má právo nemovitost prodat a získané prostředky použít k úhradě dluhu, což snižuje jeho úvěrové riziko.
Proč je to důležité
Hlavním účelem hypotéky je zmírnění úvěrového rizika věřitele. Pokud dlužník nemůže platit, věřitel má jistotu, že může získat zpět své peníze prodejem zastavené nemovitosti. Pro dlužníka to znamená možnost získat úvěr za výhodnějších podmínek, protože věřitel má zajištěnou návratnost své investice. Hypotéka je tak důležitým nástrojem financování.
Co to je
Bydlení je místo, kde lidé bydlí a které jim dává přístřeší, soukromí a prostor pro rodinu a majetek. Má vliv na zdraví, vzdělání, životní úroveň a šance na trhu práce. Pro mnoho lidí je domov největší životní investicí a právo na dostupné bydlení je součástí základních lidských práv.
Jak to funguje
Bydlení vzniká v různých formách: vlastnické, soukromé nájemní, obecní (sociální) a družstevní. Dostupnost řešíme dvěma směry: finančně (cena vůči příjmům a sociální podpora jako příspěvek na bydlení) a fyzicky (počet dostupných bytů, tedy výstavba). Stát, developeři a domácnosti ovlivňují nabídku; poptávka často převyšuje nabídku, což zvyšuje ceny.
Proč je to důležité
Dostupné bydlení ovlivňuje každodenní život rodin, šance na práci a vzdělání a celkovou stabilitu společnosti. Když jsou byty drahé nebo jich je málo, roste sociální napětí a lidé méně investují do budoucnosti. Politikami a podporou může stát zajistit lepší přístup pro nízkopříjmové skupiny a snížit ekonomické nerovnosti.
Otestujte se
Kvíz: Stav bytové výstavby v Česku (2025)
Česko
stát ve střední Evropě
Kontinent: Evropa
Hlavní město: Praha
Rozloha: 78.87 tis. km²
Populace: 10.91 mil. (leden 2025)
Měna: koruna česká (8. února 1993 - dosud)
HDP: 250.68 mld. CZK (leden 2019)
Data pocházejí z datové položky WikiData
Strojově generováno
Veškerý obsah této stránky je strojově generovaný pomocí pokročilých systémů umělé inteligence (AI). Neprošel redakčním zpracováním a může obsahovat chyby nebo nepřesnosti. Je určen pro získání rychlého přehledu a orientace. Ověřené informace naleznete v původních článcích Hospodářských novin, které jsou uvedené v odkazech u jednotlivých témat.
Poslední aktualizace: 12. 10. 2025 15:00:42